Rescisão de contrato de aluguel pela lei do inquilinato

A locação de imóveis é um negócio que beneficia duas partes: O locador, que recebe um retorno por “emprestar” o seu imóvel, seja para residência ou atividade econômica. E o locatário, que pode alugar um espaço para morar ou para exercer seus negócios.

Mas essa relação de troca exige uma formalização por vezes ignorada, que é o contrato de locação. O contrato tem por objetivo: Regularizar o uso do imóvel, o valor do aluguel, o prazo, as garantias e acordos feitos pelas partes, a preservação do imóvel e da mobília, etc. Tudo isso para garantir uma locação segura e produtiva.

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Se o contrato está sendo proveitoso para as duas partes, provavelmente a locação irá durar muitos anos. Mas, existem algumas situações onde pode haver a rescisão de contrato. 

A rescisão é a finalização do contrato de locação antes do tempo estipulado no documento. Para conseguir reaver o imóvel - no caso de proprietários - ou devolver o mesmo - no caso de inquilinos - antes do prazo do contrato finalizar, você precisa de um bom motivo.

Não basta simplesmente decidir e agir, o acordo feito em contrato gera melhor previsibilidade aos envolvidos. Para o inquilino, previsibilidade da possibilidade de uso do imóvel naquele tempo, e ao proprietário, previsibilidade financeira. 

Veja em quais casos podemos considerar rescisão de contrato, as regras descritas na Lei do Inquilinato e como isso funciona.

Como funciona a rescisão de contrato de aluguel segundo a lei do inquilinato?

A rescisão de contrato de aluguel pode ocorrer por alguns motivos específicos, segundo a lei do inquilinato. Se não houver nenhum motivo descrito em lei, o proprietário não pode retirar os inquilinos do imóvel, nem o inquilino devolvê-lo.

Rescisão de contrato de aluguel pelo locatário

Segundo o blog da Fux e associados, o inquilino ou locatário somente poderá rescindir o contrato antes do tempo definido em contrato se pagar pela multa também descrita e acordada em contrato. Ou se justificar a devolução por uma transferência de trabalho para outras localidades.

“O locatário pode devolver o imóvel, independente de motivo, a qualquer momento da locação, avisando o proprietário com antecedência de 30 dias (para a maioria dos contratos) e pagando a multa estabelecida em contrato.

Contudo, o inquilino pode evitar multas nos casos onde ele é transferido por seu empregador privado ou público para trabalhar em outras localidades que não aquela do início do contrato.

Nesse caso, não há incidência da multa, desde que o locador seja notificado por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Além disso, o inquilino também deve apresentar ao locador os documentos que comprovam a transferência (com endereço completo do futuro local de trabalho).” Fux e associados.

Rescisão de contrato de aluguel pelo locador

Ainda segundo o artigo do blog citado acima, o locador também pode rescindir o contrato se respeitando as seguintes condições:

“De com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o proprietário somente poderá solicitar a rescisão do contrato de locação antes de seu término nos seguintes casos, conhecidos como “denúncias cheias”:

1 – Mútuo acordo (quando ambos concordam com o encerramento);

2 – Ocorrência de infrações legais ou contratuais (como uma reforma não-autorizada);

3 – Falta de pagamento do aluguel e/ou encargos relacionados à locação;

4 – Necessidade de realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, desde que não possam ser realizados com o locatário no imóvel ou caso este se recuse a consenti-las;

5 – Para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou uso para moradia de ascendente ou descendente (pais ou filhos do locador), desde que a pessoa em questão não disponha de imóvel residencial próprio;

6 – Interesse ou necessidade de demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, desde que a área construída seja aumentada em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

7 – Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Nesses casos, nos aluguéis firmados por 30 meses ou mais, o locador que retoma o imóvel só paga multa se a obrigação estiver registrada no contrato da locação.” Fux e associados.

Leia: Como cobrar o aluguel atrasado

Rescisão por falta de pagamento

A rescisão por falta de pagamento acontece quando o inquilino não consegue pagar o aluguel, e o proprietário pode pedir o despejo já a partir do primeiro mês de inadimplência, gerando a rescisão de contrato. Porém, na prática, o recomendado é a mediação de conflito para entender a situação do inquilino e preservar o contrato caso seja proveitoso.

Por exemplo, durante a pandemia observamos um grande esforço para criação de estratégias de negociação para evitar rescisão e despejo, visto que muitos locadores não gostariam de ficar com seus imóveis vagos após a crise. 

Foram considerados de maneira especial aqueles inquilinos que passaram por um período de dificuldades financeiras, mas que antes disso eram bons pagadores e mantinham relacionamento positivo. Nestes casos, partir para a rescisão de contrato de aluguel pode não ser a melhor alternativa.

Mas, em casos extremos, a rescisão e o despejo são uma necessidade. Veja como iniciar uma ação de despejo.

Sobre a quebra de contrato

Segundo um artigo do blog Fiis, o proprietário do imóvel pode considerar uma quebra de contrato caso o inquilino cometa algum tipo de ato ilegal na residência ou comércio. Ou ainda, se quebrar qualquer uma das cláusulas descritas em contrato. 

Ou, pode haver a quebra de contrato se o inquilino não cumprir com suas obrigações previstas em lei:

“Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.” Leia detalhadamente e veja mais informações na Lei do Inquilinato.

Sobre a multa rescisória

Caso o inquilino peça a rescisão de contrato de aluguel sem motivo previsto em lei, este deve pagar a multa indicada no contrato.

Esta multa tem como objetivo garantir ao proprietário maior segurança neste processo, já que terá que divulgar o seu imóvel novamente e passar por todo o processo de negociação até a entrada de um novo inquilino. Sem contar os possíveis desgastes no imóvel sujeitos pela mudança: instalação e desinstalação de móveis, entrada e saída dos pertences, pinturas e reparos, etc.

Para calcular a multa é fácil: O valor deve estar descrito no contrato, podendo ser um valor fixo ou, por exemplo, 3 meses de aluguel. Esse valor é aplicado proporcionalmente ao número de meses que falta para encerrar o contrato.

Por exemplo:

Valor do aluguel: R$ 2.000

Multa descrita no contrato: 3x o valor do aluguel (R$ 6.000)

Meses faltantes para findar o contrato: 5

Multa descrita no contrato ÷ meses faltantes = Multa a pagar

6.000 ÷ 5 = 1.200

Como uma imobiliária pode ajudar?

A imobiliária tem um papel importante nas negociações e relacionamento entre proprietário e inquilino. Como todo esse processo exige muita expertise, a imobiliária faz toda a diferença nos casos de rescisão de contrato de aluguel.

Ajudamos você a entender quais são os seus deveres, como agir nestas situações, como aplicar a lei do inquilinato e como resguardar os seus direitos. E também, mediamos o relacionamento entre inquilino e proprietário, prezando pela preservação do imóvel e do bem estar de nossos clientes.

Veja como uma imobiliária auxilia na administração de imóveis para aluguel

Conclusão

Para realizar a rescisão do contrato de locação é preciso seguir as regras previstas na lei, tais como: Aviso prévio da desocupação/pedido; motivo plausível para a desocupação/pedido; Falta de pagamento do aluguel; Acordo mútuo; Descumprimento da lei ou de alguma cláusula do contrato; Solicitação do poder público e outros.

Todo esse processo pode ser muito desgastante, por isso, prefira alugar um imóvel - ou o seu patrimônio - por uma imobiliária em Brasília, evitando dores de cabeça e aproveitando uma locação muito mais segura. Afinal, você sempre terá um intermediário para lidar com a outra parte, seja você inquilino ou proprietário.