Como cobrar o aluguel atrasado?

A importância e onde entra o contrato de locação

O contrato tem validade jurídica, diferente de um acordo boca a boca - comum em locações direto com o proprietário. Sem essa validação, é quase impossível reaver prejuízos, realizar cobranças ou até o despejo. O documento estabelece regras e registra o acordo, sem ele você fica desprotegido e não sabe como agir no caso de atraso.

A principal questão que você deve se perguntar aqui é: Se um inquilino não paga o aluguel, e eu não tenho um documento que formalize a locação, como farei para cobrar sem ter dores de cabeça? Não tem como, pois qualquer ação nessa situação pode gerar desavenças, desgaste e prejuízos financeiros.

Então, o contrato de locação é de extrema importância para garantir que o seu imóvel não seja degradado, e seja entregue em bom estado. Também garante que você não tenha prejuízos financeiros em caso de inadimplência de aluguel. 

Veja aqui como criar um contrato de locação perfeito.

Este documento será a maior prova em caso de medidas jurídicas. Ali está descrito todo o acordo que você e o inquilino fizeram, incluindo a data de pagamento do aluguel, os juros no caso de atraso, o tempo aceitável para este atraso, e as definições que podem gerar despejo. 

Junto a todas essas informações deve estar a assinatura do locatário, o que comprova que este aceitou os termos e está disposto a arcar com as consequências caso não cumpra com suas obrigações.

Leia também: O contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?

O contrato entra nessa primeira garantia financeira, que é a possibilidade de reaver os valores e despejar o inquilino que não paga o aluguel. O segundo ponto de importância, e é onde o contrato de locação também faz a diferença, é a definição da garantia.

Garantias no contrato para cobrar o aluguel atrasado

As garantias são formas de o proprietário ter a certeza do recebimento em qualquer situação, seja inadimplência ou degradação do imóvel. As mais comuns são: Caução, Fiança, Seguro fiança, Título de capitalização, Aluguel essencial.

Suponha que o inquilino concordou com a garantia de Caução, ou seja, ao entrar no imóvel, ele pagou a você um total referente à 3x o valor do aluguel. Você deve guardar este valor, e ele pode ser utilizado em qualquer caso descrito no contrato (inadimplência, não realização dos concertos na entrega do imóvel, etc.). Você deve especificar isso em contrato, e ao final da locação, este valor deve ser devolvido (se o contrato foi cumprido corretamente).

Leia tudo sobre as garantias de locação clicando aqui.

Relacionamento com o inquilino

Depois de realizar e firmar um contrato de locação bem elaborado, você deve começar a olhar para o seu relacionamento com o inquilino, e com as formas de tratativa que pretende tomar em caso de dificuldades. Todo o relacionamento estabelecido auxiliam na hora de definir como cobrar o aluguel atrasado.

Você deve se perguntar sempre se a sua comunicação é clara e assertiva, se a sua linguagem é agradável e os impactos que cada ação pode ter. Por exemplo, se você não mede as palavras em um momento da cobrança, e não leva em consideração o lado pessoal do inquilino, tudo pode dificultar o seu recebimento. 

Ao receber uma cobrança agressiva, junto com um momento difícil de sua vida - como uma doença no caso de locação residencial, ou dificuldades no empreendedorismo no caso de locação comercial, o inquilino não vai pensar nos acordos que já fez com você, e em soluções para chegar a um bom acordo para todos.

A única coisa que este irá pensar, é em si e em como você, proprietário, está sendo injusto. Com esse sentimento, será ainda mais difícil chegar a um acordo e resolver o problema.

Não estamos querendo dizer que você deve manter um relacionamento ativo, conversar com o inquilino sempre, ficar a par de sua vida pessoal ou coisas parecidas. Mas sim saber ouvir, perguntar, investigar no momento certo e levar diversos pontos em consideração, não apenas a dívida. 

É importante ter em mente que o relacionamento não deve ser algo constante, afinal, o inquilino quer ter a sua privacidade preservada, mesmo morando no seu imóvel. A questão é saber agir na hora certa, e com técnica para não botar tudo por água abaixo e acabar dificultando a cobrança.

Caso seja um inquilino que nunca atrasa, mas atrasou o aluguel nos últimos meses, talvez ele esteja passando pelas dificuldades que citamos (doenças ou outras questões empresariais). E descobrindo isso, você pode sugerir uma solução que fique confortável para você, chegando a um consenso e fazendo com que o problema seja resolvido apenas em uma conversa.

Essa é uma forma muito amigável de cobrar o aluguel atrasado, e isso faz muita diferença para as duas partes. E este é apenas um ponto onde uma imobiliária muda a sua vida! Se você não tem muito tempo, ou até paciência, para atentar-se a tudo o que vamos tratar aqui nesse texto, talvez contratar uma imobiliária seja a sua salvação.

Veja quais serviços são oferecidos pela Silveira Imóveis.

Algumas boas práticas para Cobranças Simples do aluguel atrasado

Se você pretende fazer esse relacionamento por conta, deve estar preparado para realizar as cobranças em caso de inadimplência. Se for pego de surpresa, provavelmente irá perder a cabeça e a razão, e isso pode te prejudicar muito para ações judiciais.

Pense sempre no inquilino e na sua qualidade de vida, e isso irá proporcionar uma cobrança humanizada e facilitada. Ao perceber que você se importa com ele, e não somente com o dinheiro, o inquilino irá buscar soluções com você (instigue essa atitude, caso não aconteça espontaneamente), e o seu problema de como cobrar o aluguel atrasado acaba rapidinho. 

A escolha das palavras é muito importante também, para que a outra pessoa receba isso de forma positiva. Tente manter a calma e a tranquilidade. Não fale sobre você, apenas sobre o inquilino e os acordos que vocês fizeram.

Tudo isso funciona apenas se o inquilino estiver disposto. Se você já tentou essa tratativa de cobrança simples e não funcionou, você pode pular direto para “Como cobrar o aluguel atrasado se as Cobranças Simples não funcionarem” clicando aqui.

Notificações

A primeira boa prática, além do relacionamento que deve ser estabelecido em todo o tempo de locação, são as notificações e avisos de aluguel atrasado. 

Como falamos, o inquilino pode apenas ser desorganizado. E a inadimplência resultou apenas de uma falta de atenção. Esse é um grande problema para quem aluga por conta, pois o locatário pode ser uma ótima pessoa, que valoriza o seu imóvel e não deixa de pagar, mas sempre atrasa!

Se você conta com uma imobiliária, esta fica responsável pelas notificações e cobranças. Mas se você precisa fazer isso, pense sempre nas dicas de linguagem que demos acima. Cuidar com as palavras que usa e com o tom da sua escrita é essencial. Pois se a pessoa receber uma mensagem grosseira, você pode ter problemas.

As notificações devem acontecer para “lembrar” o inquilino de suas obrigações. Avise sempre um ou dois dias depois do vencimento, e se não houver resposta, volte a lembrar alguns dias depois, especificando os acordos feitos no contrato. Por isso um bom contrato evita prejuízos!

No primeiro contato para cobrar o aluguel atrasado, nossa dica é que você:

• Faça um contato simples e breve, cumprimentando e relembrando a pessoa sobre a sua “existência”. Neste momento, se foi apenas esquecimento o problema acaba, mas se houver algum outro problema, vocês têm a oportunidade de chegar a uma solução.
• Cite apenas a data de vencimento, e diga que não identificou o pagamento. Pergunte se houve algum problema no banco, e se você pode fazer algo para auxiliar na resolução.

Caso não tenha retorno, ou o inquilino dê uma resposta que não resolva o problema ou não traga sugestões para tal. Recomendamos um segundo contato mais diretivo:

• Relembre as cláusulas do contrato que definem uma multa por atraso.
• Faça isso antes do prazo da multa, para que o inquilino tenha tempo hábil para fazer sem ser prejudicado.
• Por último, sempre se coloque à disposição para auxiliar.

E se tudo isso não der resultado, recomendamos que:

• Faça um último contato, informando que pela falta de resolução nos contatos anteriores, você será obrigado a executar as cláusulas do contrato, aplicando a multa de inadimplência.

Tenha um processo

Uma segunda boa prática, que facilita a sua rotina e causa maior segurança, é ter um processo bem definido.

Saiba quais são as etapas mensais que devem ser tomadas. Configure avisos na sua agenda para a data de vencimento do aluguel, para verificar a inadimplência e cobrar o inquilino com as notificações necessárias sempre a tempo. Se deixar o tempo passar por falta de atenção, você mesmo estará criando dificuldades.

Recomendamos que você estabeleça processos que funcionem na sua rotina, para as seguintes situações:

• Lembranças da data do recebimento.
• Processo para envio de notificações: Estabeleça canais formais de comunicação (preferencialmente por email, use o whatsapp apenas para confirmar o recebimento, e peça gentilmente para que a pessoa leia com urgência). Estabeleça prazos para enviar outras mensagens. Estabeleça horários, para não ser considerado como um incômodo ou inconveniente. 
• Guarde comprovantes, não exclua emails ou mensagens. Tudo isso são garantias e provas a seu favor.
• Estabeleça um sistema de cobrança que faça sentido para você e para sua forma de lidar, sempre tomando os cuidados que citamos aqui.
• Tenha uma ferramenta que gere boletos automaticamente, assim, o inquilino tem a possibilidade de gerar segunda via automaticamente, sem demandar seus esforços.

Como cobrar o aluguel atrasado se as Cobranças Simples não funcionarem

Se você já tentou ter um bom relacionamento, ouvir, perguntar, sugerir, esperar e notificar com cuidado. Mas nenhuma dessas ações resolveu, e a dívida continua sem resolução, o próximo passo sobre como cobrar o aluguel atrasado é apelar para medidas mais drásticas, e que envolvem a justiça.

Para isso, você deve tomar algumas atitudes. Trouxemos um resumo sobre o artigo publicado no JusBrasil, escrito pelo advogado Vinícius Gomes Barros, especialista em contratos imobiliários.

Pedido formal

A primeira etapa, que o advogado descreve em seu artigo como uma medida ainda amigável, é o pedido formal claro e direto. As dicas trazidas aqui são as mesmas que já demos no tópico de “notificação”.

O que queremos atentar para você, é que todos esses pedidos formalizam as suas tentativas de resolver o problema. E ao não conseguir, é mais fácil comprovar para a justiça que você só recorreu à medida drástica como última opção.

Por isso a importância em manter uma linguagem simples, clara e amigável. Isso irá contar muito em seu processo.

Uma dica de mensagem descrita no artigo do JusBrasil, é:

“Oi, tudo bem? Não identifiquei o pagamento do aluguel deste mês, você pode conferir depois? Não quero que passe muitos dias para os juros não te atrapalharem.” Vinícius Gomes Barros.

Garantias do contrato

Outro ponto que já tratamos aqui são as garantias do contrato. Você pode usar essas garantias para reembolso no caso de inadimplência. Mas lembre-se sempre de informar o inquilino sobre antes de executá-la. Pode ser mais um incentivo para que este pague finalmente o valor, e resolva o seu problema de como cobrar o aluguel atrasado.

Notificação extrajudicial

Este tipo de notificação é um pouco diferente das outras tentativas que citamos, pois, segundo o artigo, é “uma ótima ferramenta para comprovar que você está cobrando formalmente o seu inquilino. Além disso, também serve para mostrar que a cobrança está ficando mais séria.”

Execução judicial

Segundo o escritor do JusBrasil, agora entramos no patamar das “medidas cabíveis”. São mais sérias, pois podem apresentar problemas e dificuldades na vida do inquilino.

“O Código de Processo Civil prevê que a dívida vinda de um contrato de locação é considerada título executivo extrajudicial.

É um tipo “diferente” de processo, pois o juiz já intima o devedor a pagar a dívida em três dias, vejamos:

Art. 827. Ao despachar a inicial, o juiz fixará, de plano, os honorários advocatícios de dez por cento, a serem pagos pelo executado.

§ 1º No caso de integral pagamento no prazo de 3 (três) dias, o valor dos honorários advocatícios será reduzido pela metade.

Se o devedor não pagar a dívida em três dias, terá que apresentar os valores que entende como correto, e ainda assim estará obrigado a pagar pelo menos o que ficar incontroverso (ou seja, o valor que ele reconhece que está certo).” JusBrasil.

Leia mais sobre a execução de aluguel atrasado clicando aqui.

Protesto em cartório

Outra medida sobre como cobrar o aluguel atrasado é o protesto em cartório. Segundo um artigo do Conjur, para tal, o proprietário deve entregar no cartório de protesto o contrato de locação, uma planilha de cálculos (com o valor do aluguel atrasado, a multa prevista em contrato, encargos vencidos - condomínio, IPTU, seguro, contas e outros), e a devida atualização monetária. 

Segundo o artigo do JusBrasil que estamos tomando como base, esta ação tem alguns efeitos que podem ser negativos na continuidade da locação, como:

“- Dar publicidade à inadimplência: o que, por si só, já causa um enorme constrangimento no devedor, e por isso insistimos que tenha uma cláusula no contrato prevendo essa possibilidade;

• Afetar negativamente o crédito do devedor: de acordo com o artigo 29 da lei 9492/67, os cartórios são obrigados a comunicar à indústria, comércio e aos órgãos protetivos de crédito (SPC/Serasa, por exemplo), a relação das dívidas protestadas e o nome dos respectivos devedores;
• Mais prejuízo ao inquilino: além dos alugueis em aberto, da multa pelo atraso, dos juros e correção monetária, o inquilino também deverá pagar os custos do cartório para dar baixa no protesto.” JusBrasil.

Ação de despejo

Chegamos à última medida de como cobrar o aluguel atrasado, que segundo o escritor do JusBrasil é a mais drástica: A ação de despejo.

A ação é prevista na Lei do Inquilinato, e tem uma condução diferente das demais, por ser uma medida considerada bem radical até pela própria lei. O que significa que, a principal obrigação do inquilino é pagar o aluguel e os encargos, e caso não seja feito, há uma grande violação.

Neste caso, o locador nem precisa notificar o locatário, apenas ajuizar a ação solicitando o pagamento dos atrasos. O que pula todas as etapas anteriores que citamos, já que é prevista em lei de forma simples e rígida.

Depois do ajuizamento, a justiça dará ao inquilino e ao fiador (se houver) a chance de pagamento, evitando o despejo. Se não for feito, o juiz decretará o despejo e dará a ordem ao locatário, para que se retire do imóvel entre 15 a 30 dias. 

Quem realiza o despejo?

O responsável por isso é o oficial de justiça, que pode também contar com um apoio policial.

Percebe como a ação de despejo é totalmente - e muito mais - drástica? Se comparada a todas as outras alternativas que demos, esta atitude pode comprometer diretamente o seu relacionamento com o inquilino, o que faz com que você possa ficar com o imóvel vago, ou com que o inquilino não queira mais colaborar em situações futuras.