Qual preço devo cobrar para alugar um ponto comercial?
Se você tem um imóvel ou ponto comercial, calcular o valor do aluguel corretamente é essencial para garantir que os investimentos feitos até o momento vão gerar frutos. O mercado imobiliário é baseado em bons negócios. Veja aqui como calcular o preço do aluguel para garantir o retorno satisfatório.
Quando falamos de "imóvel comercial" e "ponto comercial", muitas pessoas podem pensar que os dois termos significam a mesma coisa. Mas isso está errado! Se isso ainda te confunde, vamos explicar para tirar suas dúvidas:
Então, o que é o ponto comercial afinal?
Existe o imóvel comercial, que é a construção material naquele endereço. E existe o ponto comercial, que é a construção de diversos fatores (como a clientela, por exemplo).
Este ponto comercial é alugado por algum empreendedor, que paga o aluguel mensal ao proprietário do imóvel. Em todo tempo de atuação de sua empresa neste local, é considerado que o "ponto comercial" se desenvolve economicamente e regionalmente.
Inclusive, há na lei uma especificação bem clara de que, no caso da venda de um imóvel comercial, o atual inquilino tem direito de preferência na compra deste. Visando sempre preservar o seu ponto comercial.
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Todo o trabalho investido para popularizar aquele local como um ponto comercial é considerado pela lei. Dito isso, quando um empresário decide mudar os seus negócios de endereço, ele tem o direito de "vender" a um novo empreendedor que queira alugar o imóvel.
Este valor da venda é exclusivo do empreendedor que está saindo do endereço, sendo que este não tem obrigação de repassar nenhum valor ao proprietário do imóvel. Caso o ponto não apresente interessados de compra no momento do fim do contrato, o inquilino perde o direito de venda daquele ponto comercial.
Assim, o imóvel volta ao proprietário, e este deve seguir com o processo de locação normalmente.
Como calcular o valor de aluguel de um ponto comercial?
Agora que você entendeu que, um ponto comercial tem muito mais valor do que somente o imóvel. Você deve estar começando a considerar alguns fatores importantes no cálculo de um imóvel/ ponto comercial que antes não passava pela sua cabeça.
Mesmo que você não atue neste imóvel e seja apenas o proprietário dele, você precisa sim considerar todo o trabalho que já existiu em cima desse ponto, para que ele seja bem visto pelos empresários.
A idade do seu imóvel comercial - e a sua preservação levando em consideração a sua idade - todo o trabalho que você teve ao longo dos anos também pode ser considerado na precificação.
Descrevemos toda a diferença e especificação de um ponto comercial, para que você saia do comum ao precificar o seu imóvel. O estado de conservação, a mobília, pintura e localização são importantes. Mas a visão sobre os moradores do bairro, por exemplo, pode encarecer ou não o valor de aluguel de um imóvel.
Vamos falar brevemente sobre cada um dos itens a se considerar para precificar um imóvel comercial. E por último, voltaremos a toda essa questão do "valor do ponto comercial":
Mercado imobiliário da região
Primeiro de tudo, você precisa sempre considerar os valores do mercado na região. Brasília por exemplo, é uma cidade muito diferente desde a sua arquitetura, até o público e moradores em si. Por ser uma cidade específica e nova, foi planejada com detalhes diferentes de outros locais. Exemplo disso são as quadras comerciais, que facilitam e influenciam o comércio.
Existem algumas maneiras de calcular percentualmente um valor que se considera justo de aluguel. Uma possibilidade é calcular de 0,3 a 0,5% o valor total do imóvel. Sendo que o resultado é um valor justo pelo que o seu imóvel vale, considerando todos os fatores mercadológicos - como a metragem, quantidade de pisos, etc.
Algumas taxas também podem influenciar. Indicamos que seja estudado sobre os percentuais de IGP-M para embasamento, inclusive para cálculo de reajuste previsto em contrato de locação comercial.
A avaliação sobre o imóvel considerando o mercado imobiliário da cidade, é o primeiro passo para embasar o valor de aluguel do seu ponto comercial.
Definição de características
Cada imóvel oferece características diferenciadas. Como quantidade de banheiros, cozinha, lavanderia, quantidade de salas, janelas, portas, estoque, segundo piso ou piso único, paredes/ teto/ piso, etc.
Você pode ter reformado há pouco tempo, e nesta reforma adicionado mais pontos de luz, por exemplo, gerando uma sensação de modernidade dentro do espaço. Tudo isso vai influenciar no valor do aluguel.
Então depois de pesquisar os preços da região, e entender o valor base do seu imóvel, considere listar todos os diferenciais e características positivas que podem valorizar o imóvel. Assim como as negativas, que podem fazer com que o imóvel ao lado seja muito mais atrativo aos locatários.
Localização
Você já deve ter ouvido falar muitas vezes da influência da localização. Então, considere além do bairro e região, a facilidade em chegar com transportes públicos, estacionamento, movimento de pessoas na rua, e todo fator que envolve o endereço do ponto.
Muitas pessoas podem achar que, o imóvel vale menos por não estar localizado em uma região central. Mas, os bairros mais afastados estão crescendo dia após dia, e o comércio está também crescendo nesses locais.
Então é lógico que o preço não vai ser o mesmo, mas se o endereço do seu imóvel é em alguma rua movimentada, mesmo que em um bairro afastado, o valor do aluguel deve ser um pouco mais alto do que os imóveis em ruas não tão movimentadas deste mesmo bairro.
Um ponto muito importante aqui é levar em consideração o tipo de negócio que o seu imóvel pode servir. Se for um comércio: ruas movimentadas, lugares para estacionar e fácil acesso por transporte público são itens essenciais e que encarecem o ponto.
Já se o imóvel é destinado à escritórios ou galpões, o movimento da rua não ajuda, e pode até atrapalhar!
Para uma sala comercial, um fator que pode encarecer o aluguel é o fácil acesso para funcionários, por exemplo. Se a sua sala suporta 30 mesas, já podemos imaginar que o negócio interessado é de médio porte com vários funcionários.
Esta empresa com certeza vai se preocupar com o fácil acesso e transporte público. Se for o caso do seu imóvel, você pode sinalizar isso como uma característica de localização muito influente.
Por fim, devo considerar o histórico do ponto comercial?
Como falamos no início do texto, um "ponto comercial" é ainda mais valioso que o imóvel em si. Claro que devemos sempre prezar pelo bom senso, se não o imóvel pode ficar vago por muito tempo e somente gerar custos ao proprietário. Alugar rápido geralmente é uma necessidade.
Mas, considerar o trabalho anterior feito sobre este imóvel pode ser um fator de grande influência na hora da precificação: Antes de ficar vago, o seu imóvel abrigava algum negócio de muito sucesso?
Esta situação cabe melhor em casos de comércios locais, como lojas, farmácias, mercados, etc. Quando falamos de escritórios e galpões, o histórico não é tão relevante.
Vamos imaginar um imóvel que abrigava uma loja. E pela popularidade do local, esta acabou crescendo tanto que precisou de um espaço maior, trocando de endereço. Mas os moradores da região já eram acostumados com a comodidade de ter aquele segmento naquela localização.
Este pode ser um fator de muita influência na divulgação do seu imóvel, e até na valorização do mesmo em relação à seu valor.
Lembrando que, você só deve levar esse ponto em consideração se realmente fizer sentido. Buscamos sempre a transparência em nossas negociações aqui na Silveira, e se este fator for relevante para os negócios, podemos considerar.
Já se isso for apenas encarecer o seu imóvel, fazendo com que fique vago por muito tempo, aconselhamos que ele não influencie no preço. Neste caso, sempre considere apenas os quesitos citados anteriormente neste texto.
Conte sempre com ajuda de profissionais
Calcular o valor do aluguel de um ponto comercial não é imaginar ou idealizar um valor que seja atrativo para você. É preciso muita pesquisa de mercado e experiência no setor imobiliário antes de fazer a sua oferta ao mercado.
Por isso sempre ressaltamos a importância em contar com profissionais que possam ajudar você nesta caminhada. A contratação de uma imobiliária parece injustificável na visão de muitas pessoas, porém, é justamente nestes momentos que a necessidade de profissionais qualificados aparece.
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Existem detalhes que você pode não se atentar, como a situação de fácil acesso à funcionários no caso de uma sala comercial. Neste sentido, somente profissionais com experiência conseguem identificar os detalhes para calcular corretamente os valores.
Conclusão
Se você precisa calcular um valor justo para o ponto comercial do seu imóvel, considere:
- Analisar e estudar o mercado imobiliário da cidade, bairro e rua.
- Entender o que o seu imóvel em específico pode oferecer ao comércio (estacionamento, transporte público, público da região - moradores e trabalhadores, valorização do imóvel - diferenciais, tecnologia, modernização).
- Considere sempre a localização do imóvel. Ela é totalmente favorável ao tipo de negócio para o qual você pretende alugar.
- E por último, sempre considere o valor médio cobrado na região para imóveis semelhantes. Precisamos sempre pensar em manter a média, pois se ficar muito fora do que é cobrado pode não dar negócio, e ficar com o imóvel vago não deve ser uma opção.
São três itens principais que influenciam no preço do aluguel. Mas existem muitos outros fatores a serem considerados, que somente uma avaliação presencial poderia levar em consideração.
Se precisa de ajuda com a sua avaliação, entre em contato com a gente e marcamos uma visita para te ajudar!
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