Como fazer um contrato de locação de imóvel?

Qual a importância do contrato de aluguel?

O principal motivo para firmar um contrato na locação de imóveis, é para garantir e assegurar os direitos das duas partes. Mas ele também tem como objetivo estabelecer prazos, limites, valores e as condições da locação.

Por exemplo, imagine que você é proprietário de um imóvel residencial. Aluga este para uma pessoa, com o único e exclusivo fim de moradia, mas vocês não documentaram a locação por meio de um contrato. Ou, assinaram um contrato básico, sem todas as cláusulas específicas. 

Ao longo da locação, o inquilino decide abrir um negócio e vender marmitas. E este negócio dá tão certo, que ele decide colocar algumas mesas no quintal e atender algumas pessoas, realizando uma atividade comercial.

Com o passar do tempo, surge a fiscalização e percebe diversos problemas sanitários, além da falta de regularização para o comércio de alimentos naquele local.

E neste momento você deve estar pensando: Eu, como proprietário, não tenho nada a ver com isso!

Mas é aí que você se engana, pois se você não tem nenhum registro que demonstre que você não autorizou a atividade em seu imóvel, você também se torna um responsável.

Já em outra situação, em que você tem um contrato especificando que alugou o imóvel para fins residenciais, é muito mais fácil provar a sua falta de conhecimento e/ou autorização sobre essa situação. 

A importância do contrato de locação vai além do simples fato de manter o imóvel conservado. Ou de garantir que o inquilino irá manter o combinado de atividade (residencial ou comercial) naquele local. 

Ela está diretamente ligada à sua proteção como um todo, registrando que a partir daquele momento (assinatura do documento), você não é totalmente e unicamente responsável pelo que acontece dentro do imóvel.

Leia também sobre os direitos do inquilino em um contrato de locação.

Como fazer um contrato de locação de imóvel?

Você precisa especificar muito bem, cada detalhe que envolve o seu combinado com o inquilino, tais como: prazos, valores, responsabilidades, finalidade do imóvel (residencial ou comercial), se comercial, quais atividades estão liberadas, a forma de garantia, entre outros.

Esses são quesitos básicos, e que já garantem a sua proteção em caso de problemas. Veja algumas sugestões em cada um dos casos:

Dados

Estas informações devem vir logo ao início do contrato, e você pode especificá-las da seguinte maneira:

DAS PARTES:

1 - Parte locadora: Nome, nacionalidade, estado civil, profissão, RG, CPF, domicílio (cidade e Estado), email e telefone.

2 - Parte locatária: Nome, nacionalidade, estado civil, profissão, RG, CPF, que terá como endereço residencial o imóvel objeto deste contrato (ou no caso de locação comercial, descrever o domicílio) , email e telefone.

3 - Parte garantidora: (Se for esta modalidade de garantia escolhida por você e pelo inquilino) Nome, nacionalidade, estado civil, profissão, RG, CPF, domicílio (cidade e Estado), email e telefone.

DO IMÓVEL:

4 - O objeto deste contrato de locação é o imóvel situado na Rua, número, cidade, com indicação fiscal nº.

Tipo de locação

Em seguida, especifique qual o tipo de locação: Residencial ou comercial. É de extrema importância constar no contrato qual a finalidade você permite no imóvel, para não ocorrer nenhum tipo de problema, como o que citamos no começo deste texto.

Além de especificar a finalidade, você pode também registrar a quantidade de moradores (no caso de residência), adicionando o RG e CPF dos demais sujeitos. Ou seja, para um casal que ainda não é casado na justiça, a parte locadora responsável será somente uma, e a segunda pessoa deve ser especificada em algum outro momento, como este.

Também registre aqui a proibição de qualquer atividade comercial, a sublocação ou o empréstimo do imóvel a outros indivíduos.

Valores, condições e prazos

Este é um dos momentos mais importantes do contrato. Pois aqui você irá delimitar até quando o contrato será válido, quais as suas condições e quem é responsável por cada taxa/cobrança, além do valor mensal de aluguel.

Por exemplo, use de base a seguinte cláusula para PRAZOS:

1 - Fica estipulado que o presente contrato é celebrado inicialmente pelo prazo de XX (xis xis) meses, com início em XX de XXX de XXXX e término em XX de XXX de XXXX.

Nesta cláusula, é importante atentar-se ao tempo do contrato que você pretende definir. Pois, um contrato muito curto pode trazer incômodo, afinal, sempre que acaba o tempo, um novo contrato ou aditivo deve ser assinado. Então, se você estipular um tempo de 12 meses, antes disso terá que renovar o contrato, podendo causar ansiedade e incômodos. 

Você pode, por exemplo, estipular um tempo longo de contrato, e em seguida redigir uma cláusula definindo que, se o inquilino quiser entregar o imóvel antes de 12 meses deve pagar uma multa. Mas depois de 12 meses, este pode entregar o imóvel com aviso prévio de no mínimo 30 dias.

Esta multa funciona como uma garantia a você, para que não haja um grande movimento de entrada e saída em seu patrimônio. E não precisamos nem dizer que todo o processo de locação é muita dor de cabeça para você precisar fazê-lo mais de uma vez por ano.

Para VALORES:

1 - Defina o preço mensal cobrado pelo aluguel. Em caso de bonificação para pagamento em dia, também use este espaço.

2 - Data de pagamento. É muito importante definir qual dia você deseja receber o aluguel. E em caso de atrasos, também defina uma porcentagem de multa.

3 - Para a sua segurança, aconselhamos uma cláusula especificando que, caso o locatário não receba o boleto até 5 dias antes do seu vencimento, fica sob responsabilidade do mesmo entrar em contato para verificar o problema. 

Essa cláusula por vezes não é muito bem vista no mercado, principalmente por parte do inquilino. Mas, o objetivo principal aqui é garantir que caso haja algum problema no canal em que o inquilino recebe o boleto (como caixa de entrada do email cheia), não é responsabilidade de quem enviou. 

Sendo assim, a cláusula não tem como objetivo colocar a responsabilidade de "lembrança de envio” ao inquilino, mas sim, resguardar o proprietário no caso de não recebimento por qualquer problema técnico.

4 - No caso de garantia de locação por fiadores, adicione uma cláusula especificando que em caso de inadimplência, o locador está ciente de que em XX (sugestão 20) dias o fiador será notificado. 

5 - E em caso de XX (sugestão 40) dias de inadimplência, a situação será levada à justiça para adoção das medidas cabíveis.

Para CONDIÇÕES e ENCARGOS:

Especifique aqui as responsabilidades referentes à pagamentos e taxas.

1 - De quem é a responsabilidade de pagamento do IPTU, luz, água, gás, condomínio, seguro incêndio e outras taxas (se houver).

2 - Especifique aqui um prazo para que o locatário faça a transferência para o seu nome, nas empresas de tarifa de água, luz, etc.

3 - No caso de apartamentos ou casas em condomínio, deve-se especificar que é de responsabilidade do inquilino a quitação da taxa mensal. E que em caso de notificação de despesas extraordinárias, o locatário deve informar ao locador. 

4 - Especifique as questões relacionadas ao reajuste. O mais indicado, é descrever que o reajuste poderá ocorrer a cada 12 meses, seguindo o IGP-M (índice mais utilizado no mercado imobiliário).

Se está achando o assunto complicado, veja como o departamento jurídico de uma imobiliária pode te ajudar.

Estado de conservação do imóvel

Esta prática não é muito aplicada no mercado, mas colocamos como um ‘bônus’ aqui para você, a possibilidade de registro destas obrigações. Você pode, em alguma parte do seu contrato, adicionar cláusulas para que o inquilino concorde com as suas exigências em relação ao estado do imóvel, visando a preservação do seu patrimônio.

1 - Comece registrando que serão realizadas duas vistorias de entrada (uma do proprietário e uma do inquilino), e duas de saída igualmente.

2 - Especifique um tempo para que a vistoria por parte do proprietário seja contestada. Ou seja, a segunda parte tem até XX dias para contestar a primeira vistoria. Sendo que se for feita depois do prazo, será desconsiderada.

3 - Registre a responsabilidade do inquilino sobre manter as perfeitas condições de uso do imóvel, prezando pela sua boa funcionalidade (como de rede hidráulica e elétrica), e notificando o proprietário em caso de necessidades básicas - referentes à melhorias necessárias.

Leia aqui sobre as melhorias no imóvel, e quem é responsável por cada uma.

4 - Caso o imóvel tenha mobília, também é importante registrar quais são os móveis e qual o seu estado. Esta cláusula tem como principal objetivo assegurar que a mobília não será entregue em péssimo estado, como com portas faltando, quebrados, ou até inutilizados. 

Alugar um imóvel com mobília: o que muda no contrato de locação?

5 - Você pode também descrever algumas exigências de entrega, como: Pintura nova, torneira elétrica e chuveiro, mobília, etc. Mas claro, somente exija o que você está entregando, prezando sempre pelo bom relacionamento com o inquilino.

6 - Por último, descreva que se caso o imóvel não seja entregue nas condições exigidas, seguindo o mesmo padrão de conservação da vistoria de entrada, o locatário deve arcar com os custos de recuperação do imóvel.

Garantias

Existem alguns tipos de garantias possíveis para o contrato de locação, como o depósito caução, fiador, seguro fiança, aluguel essencial e mais. 

Estas garantias têm o objetivo de garantir que, caso o inquilino fique inadimplente, cause algum dano ao imóvel ou devolva o seu patrimônio sem restaurar as suas condições, o valor seja utilizado para esses reparos. Ou no caso do fiador, este seja cobrado por isso junto ao inquilino.

Por conter bens em seu nome (o que é exigido para o fiador), esta pessoa se torna uma garantia mais segura para que você não saia no prejuízo.

Veja todos os principais tipos de garantia, e como funciona.

Contrato para CNPJ

Outro modelo comum é a assinatura do contrato de locação com um CNPJ. Os dados a serem especificados neste modelo de contrato são os mesmos que já citamos. A única diferença aqui é que, no caso de CNPJ só podem ser celebrados contratos de locação comercial.

O contrato precisa ser registrado em cartório?

Não é uma obrigação, mas caso você esteja alugando o seu patrimônio por conta própria, indicamos que seja feito. Registrando o contrato de aluguel em cartório, você garante que o documento tem um peso maior de validade caso haja algum problema. 

Veja tudo sobre o assunto e algumas dicas clicando aqui.

Outros documentos

O contrato não é o único documento necessário para garantir uma locação de imóvel proveitosa. A vistoria de entrada e de saída, assim como o termo de vistoria são essenciais para preservar o seu patrimônio.

Estes documentos são as provas mais concretas sobre o estado do imóvel na entrada e na saída do inquilino. Veja nosso modelo de vistoria de imóveis e garanta um processo completo como o de uma imobiliária no DF.

Lembre-se sempre de fotografar todos os detalhes, como a pintura, piso, teto, móveis, portas e janelas, áreas externas, muro, portão, etc. 

Anexe ao contrato as fotos, a vistoria e um termo de vistoria (descrevendo que “eu, locatário, concordo com a vistoria feita pelo locador, e me comprometo a contestar qualquer condição em até XX dias úteis”).

As duas partes devem assinar o termo e rubricar cada página da vistoria e das fotos, confirmando que concordam com todo o conteúdo exposto.

Sobre a renovação de contrato de aluguel

Você especificou em seu contrato um tempo para a sua renovação. Quando chega este momento, você pode optar pelo encerramento ou a renovação de contrato. 

Veja aqui algumas situações que possibilitam o despejo do inquilino, caso ele esteja inadimplente há um prazo superior ao estipulado no contrato.

Caso você queira que o inquilino devolva o imóvel e haja algum problema, veja como mover uma ação de despejo.

Mas, caso opte pela renovação, veja as principais medidas a se tomar clicando aqui. E também, veja as especificações de uma renovação comercial ou residencial.

Conclusão

Se você tem um patrimônio de imóveis para locação, sabe que o contrato de aluguel é de extrema importância. Para garantir que o documento seja completo e eficiente, as cláusulas que citamos são as essenciais e mais relevantes.

Identificação dos envolvidos e do imóvel, condições de administração e entrega do imóvel, prazos e valores, e mais. Tudo isso tem como objetivo a preservação do imóvel, garantindo que o proprietário não tenha prejuízo em caso de qualquer problema.

Você ficou com alguma dúvida? Conta para nós aqui nos comentários e podemos tentar te ajudar!