Como o departamento jurídico de uma imobiliária pode te ajudar

A falta de um auxílio especializado na hora de fechar um contrato de aluguel pode gerar algumas dores de cabeça tanto para locadores como para locatários. Problemas contratuais, falta de garantias e descumprimento da Lei do Inquilinato podem ser alguns dos empecilhos encontrados que prejudicam ambas as partes. 

Pensando nisso, é fundamental contar com o departamento jurídico de uma imobiliária, para agir de maneira preventiva e evitar possíveis desentendimentos entre inquilino e proprietário.

Lei do Inquilinato

É uma lei que visa a regulamentação do relacionamento entre inquilino e proprietário de imóveis, visando o cumprimento de direito e deveres.

O primeiro passo para evitar problemas jurídicos é conhecer a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91). Criada em 1991, trata-se da legislação que define regras para a locação de imóveis no país. Nela, constam normas, direitos e obrigações para proprietários e inquilinos. 

Ela é essencial para regulamentar parâmetros a serem seguidos em contratos, facilitar um acordo entre os envolvidos no processo de locação, além de evitar eventuais problemas que possam ocorrer entre as partes. 

Não vamos nos estender sobre o que diz a lei para ir direito ao ponto, você pode conhecer melhor sobre o assunto lendo: O que é a lei do inquilinato

Pontos de atenção para evitar conflitos na locação de imóveis

Contrato de locação

O contrato de locação de imóveis, seja ele comercial ou residencial, é regulamentado pela Lei do Inquilinato que citamos acima. 

Um dos maiores problemas é a elaboração do contrato, pois caso os envolvidos não estejam de acordo, é possível que o negócio não se concretize. Prolongando o tempo para locação de um imóvel e o tempo de procura do inquilino, gerando um cenário negativo para as duas partes. 

Por isso, o auxílio de um terceiro na elaboração do contrato e administração dos conflitos é essencial. O departamento jurídico de uma imobiliária vai tomar todas as medidas cabíveis para fechar um ótimo negócio tanto para o proprietário, quanto para o inquilino.

Atenção às garantias

Para concretizar o fechamento do contrato de locação de imóveis, é preciso que o locador apresente garantias, estabelecidas pela lei (artigo 37 da Lei nº 8.245/91), entre elas:



• Caução: o locatário paga o valor de até três aluguéis ao locador como garantia. O pagamento pode ser feito em forma de um cheque caução, depósito caução ou cautelar, no momento do fechamento do contrato.
• Fiança: o inquilino apresenta um fiador que tenha bens na mesma cidade da propriedade alugada, além de renda comprovada.
• Seguro fiança: o locatário paga um valor mensal para garantir o pagamento das despesas, em caso de futura inadimplência do aluguel 
• Cessão fiduciária: o inquilino cede cotas de fundo de investimento, títulos de capitalização ou aplicações financeiras.

Existem alguns pontos positivos e negativos em cada tipo de garantia. Você pode conferir isso por completo em nosso ebook: Saiba tudo sobre a Lei do inquilinato

Situações que possibilitam o despejo

Segundo o artigo 9º da Lei do Inquilinato, algumas situações possibilitam o despejo, como por exemplo, em decorrência da prática de infração legal ou contratual; falta de pagamento do aluguel e demais encargos; e a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel. 

Entretanto, a situação mais comum para que haja o despejo é a falta de pagamento do aluguel pelo inquilino. Neste caso em específico, observamos muitos proprietários de imóveis com dificuldade para administrar a aplicação dos deveres do inquilino.

A imobiliária tem técnicas para aplicação da lei, fazendo com que, de forma respeitosa e cuidadosa, o conflito seja administrado e o problema resolvido.

Venda de imóvel alugado

É importante constar no contrato de aluguel, o registro da averbação do direito de preferência, que basicamente significa que o locatário passa a ter prioridade na compra do imóvel, caso o dono resolva vendê-lo. 

Se o proprietário não cumprir essa imposição, o inquilino poderá entrar com uma ação alegando perdas e danos (se houver), ou haver o imóvel para si mediante o depósito judicial do preço ofertado, de acordo com o artigo 33, da Lei nº 8.245/91. Mas é importante ficar atento ao prazo: se a averbação do contrato junto à matrícula do imóvel tiver menos de 30 dias, o direito ainda não é válido. 

Veja alguns pontos principais sobre o direito de preferência na venda de um imóvel.

Ou, leia com mais detalhes sobre este tema em nosso ebook completo sobre a Lei do inquilinato.

Quais são os direitos e deveres de cada parte envolvida na locação?

Em qualquer contrato, existem direitos e deveres que devem ser cumpridos pelas partes envolvidas. No caso da locação de um imóvel, a Lei do Inquilinato garante essas obrigações, independente da previsão contratual. 

O portal ProJuris listou os principais e que geram as maiores dúvidas, veja a seguir. Se você quer conhecer a listagem completa, confira a partir da seção IV da Lei.

Direitos do locatário

Um exemplo é o direito do inquilino em receber o imóvel em condições de uso, enquanto o locador precisa entregá-lo nessas condições.

O locatário também não se responsabiliza pelo pagamento de despesas extraordinárias do condomínio, como pinturas externas do prédio, reformas, entre outros. Outro direito observado é que o inquilino não precisa pagar taxas administrativas da imobiliária.

Direitos do locador

Entre alguns direitos do locador, há o de receber o pagamento do aluguel em dia e em caso de inadimplência, rescindir o contrato. Outro é o recebimento das chaves somente se o imóvel estiver nas mesmas condições em que estava quando foi entregue.

Deveres do locatário

Entre os deveres do locatário, há a obrigação de pagar o valor do aluguel e dos demais encargos da locação definido pelo contrato; cuidar e utilizar o imóvel da forma que foi estabelecida em contrato; entregá-lo nas condições em que recebeu; não realizar reformas sem autorização prévia do locador.

Deveres do locador

Os deveres do locador incluem entregar o imóvel locado em plenas condições de uso; pagar os devidos impostos e taxas do imóvel, como o IPTU, além das despesas extraordinárias, como reformas estruturais, pinturas externas, expansões, entre outras. 

Um ponto muito importante sobre o pagamento do IPTU, é que por lei a obrigação é do proprietário do imóvel. Mas muito dificilmente vemos algum imóvel para alugar que não inclui o valor no aluguel.

A prática de mercado é de que o inquilino arca com essa despesa, e pela lei isso é permitido desde que esteja especificado em contrato.

Este também é responsável pela manutenção e reformas de estragos ocasionados em período anterior ao que o locatário começou a utilizá-lo; e deve garantir que o inquilino poderá usufruir do imóvel de forma pacífica, sem ter que lidar com eventuais problemas.

Busque ajuda especializada 

Não ter uma orientação adequada pode gerar muitas dúvidas sobre as obrigações e direitos de todas as partes, o que amplia as chances de rompimento precoce do contrato. Para evitar esse tipo de problema, é fundamental contar com a ajuda de uma imobiliária que forneça uma assessoria jurídica. 

Todas as imobiliárias prestam serviços jurídicos?

É importante esclarecer que nem todas as imobiliárias oferecem serviços jurídicos aos seus clientes. Esse é um segmento pouco explorado, o que acaba deixando muitos negócios desamparados. 

Pensando em suprir a falta de uma administradora de imóveis especializada em todas as demandas do mercado imobiliário, surgiu a Silveira Imóveis, uma imobiliária que tem como princípio todo o cuidado jurídico na administração dos imóveis de sua cartela. 

A Silveira oferece uma assessoria jurídica gratuita, em que o cliente arca somente com os honorários de sucumbência. Além de fornecer uma série de outros serviços, como departamento de cobrança ativa, garantia de repasse do aluguel, atendimento personalizado em visitas aos imóveis, vistoria completa e avaliação competente referente aos valores do mercado imobiliário.

Como o departamento jurídico de uma imobiliária pode te ajudar?

Auxiliando nos conflitos e mediando as situações para que você não tenha dores de cabeça.

A Silveira Imóveis não conta com um departamento jurídico interno, mas sim um contrato de assessoria com um escritório especializado. Essa parceria mostra-se muito satisfatória, pois assim, podemos ter profissionais completamente capacitados e especializados sempre à nossa disposição.

O escritório parceiro é acionado no caso de inadimplência, ações de despejo, consultoria em contratos ou novidades que ainda não estão sendo realizadas, e também para tirar dúvidas em situações especiais, auxiliar no cumprimento de legislação específica, entre outros.

Oferecer segurança aos nossos clientes é um dos maiores objetivos da Silveira Imóveis. Esta parceria com um escritório especializado possibilita a administração de conflitos, e execução de problemas com muito mais eficácia.

Conclusão 

Quando se trata da locação de imóveis, existe uma série de dificuldades que podem prejudicar o andamento do contrato e até mesmo impedi-lo de ocorrer. Por isso, é fundamental contar com a experiência e administração competente de uma imobiliária, para assim, evitar dores de cabeça.

Para fazer uma locação tranquila e segura, conte com o atendimento especializado da Silveira Imóveis, uma imobiliária com uma equipe prontamente treinada e qualificada, pronta para atender todas as suas necessidades. Entre em contato conosco!

Gostou do conteúdo? Então confira nossa matéria sobre dicas para alugar um imóvel mais rápido!