Tudo sobre a Lei do Inquilinato para Imóveis Comerciais

• Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
• Garantir, durante o tempo da negociação, o uso pacífico da propriedade locada;
• Manter, durante o aluguel, a forma e o destino do bem;
• Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
• Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
• Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias pagas, vedada a quitação genérica;
• Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações;
• Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
• Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
• Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

• Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, exigidos por meio legal e do contrato, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido;
• Usar o imóvel para o uso combinado, compatível com a estrutura dele e ao fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
• Devolver o imóvel, ao fim do aluguel, no estado em que o recebeu (constatado em vistoria), salvo os desgastes naturais decorrentes do uso normal ao longo do tempo;
• Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito que requer reparação estrutural que seja de responsabilidade dele;
• Realizar a imediata reparação dos danos verificados no bem, ou nas suas instalações, provocadas por si;
• Não modificar a forma interna ou externa da propriedade sem o consentimento prévio e por escrito do proprietário;
• Entregar imediatamente ao proprietário os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele (locatário);
• Pagar as despesas de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
• Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, além de admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros;
• Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
• Pagar o prêmio do seguro de fiança, caso seja essa a garantia locatícia do contrato.

O locatário empresário pode, cumpridos os requisitos legais, permanecer no imóvel mesmo que não seja essa a vontade do proprietário.

Assim, preenchidos os requisitos legais, o inquilino poderá requerer a renovação compulsória do contrato de locação. 

Sobre os requisitos, o Art. 51 da Lei n° 8.245/91 diz o seguinte: 

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado.

Importante salientar que não é um bom negócio ao empresário formalizar um contrato por prazo indeterminado, pois nesse caso o proprietário poderia pedir o imóvel a qualquer momento mediante simples comunicação prévia, quando na maioria dos casos é interesse de quem desenvolve determinado negócio manter-se no local pelo maior período possível de modo a formar seu nome e tornar-se conhecido.

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.

A lei estabelece, para a proteção do ponto comercial, que o locatário empresário esteja há pelo menos cinco anos no imóvel, contudo, não exige que esse prazo esteja estabelecido em UM único contrato. O prazo de cinco anos pode ser considerado através da soma de vários contratos de menor duração ainda que sem prazo determinado, desde que todos sejam contratos escritos. Mas atenção, o último contrato, que poderá ser renovado de maneira obrigatória, deve ter prazo determinado!  

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

É exigência legal que o empresário locatário esteja explorando a mesma atividade por pelo menos três anos seguidos, prazo necessário para que o ponto passe a possuir o valor agregado para conceder o direito à renovação.

Veja nosso Guia rápido sobre renovação de contrato de aluguel comercial. 

E também Tudo sobre a Lei da Renovatória.

O locatário tem total preferência sobre a compra do imóvel sempre que o proprietário decide vender, segundo a lei (artigo 27 da Lei do Inquilinato). 

Nela também está descrito que, neste caso, o locatário tem os mesmos direitos de proposta, valores e condições impostos a terceiros. 

Ou seja, caso haja a possibilidade de venda, o proprietário não pode oferecer condições absurdas apenas para que o locatário não aceite a proposta, priorizando a venda para terceiros. A preferência é sempre para o empresário que contruiu o seu ponto comercial no imóvel.

Nestes casos de venda, o proprietário deve informar ao locatário por meios inequívocos (registrando tal informe por meios cartoriais, judiciais ou por canais considerados legais para registro - como email). 

Se caso o locatário não responder a proposta dentro de 30 dias, este perde o direito à preferência, dando a entender automaticamente a falta de interesse na compra.

E se por algum motivo o proprietário vier a desistir da venda após o aceite de compra pelo locatário, o primeiro deve cumprir com penalidades previstas pela lei, se responsabilizando pelos prejuízos. 

Ou ainda, se o locatário for alienado sobre este processo (não informado sobre a venda), este pode exigir judicialmente seus direitos, dentro do prazo de 6 meses.

É muito importante salientar que, é dever do proprietário informar ao inquilino toda e qualquer mudança na proposta de venda (preço, condições de pagamento, etc), em qualquer tempo. Sendo que o locatário tem a preferência para aceitar a proposta feita a terceiros. No entanto, este perde tal direito a partir do momento que registra o não interesse na compra. 

Ou seja, isso só é válido caso o proprietário informe no prazo inicial que tem interesse, mas ainda não concorda com a proposta. Nestes casos, a venda é aberta à terceiros e qualquer mudança na proposta, o locatário mantém o seu direito de preferência.

Outro ponto importante, é o dever do inquilino em não dificultar ou recusar receber possíveis compradores. Este dever é previsto em lei (artigo 23, IX da Lei do Inquilinato), e obriga o locatário a receber visitações, mesmo ainda residindo no imóvel, podendo receber uma multa ou despejo se houver resistência.