O que é a lei do inquilinato

A Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), criada em 1991, trata da legislação que define regras para a locação de imóveis dentro do território nacional. Nela, constam normas, direitos e obrigações para proprietários e inquilinos. 

Há diversas regras que regem os processos, definindo o que é ou não obrigação dos locatários e locadores. E sem isso, os processos seriam vagos, e muitos envolvidos poderiam sair lesados das situações.

Imagine uma situação onde você aluga uma casa para morar com a família. E há algum problema no imóvel, como uma infiltração no banheiro, onde a outra parte acredita que é sua responsabilidade resolvê-lo.

Porém, você sabe que o problema já acontecia quando você se mudou. Como você impõe seus direitos de forma pacífica, sem ter todo o transtorno de mudança - já que você acabou de se mudar?

Ou, pense ao contrário. Se você é um proprietário e aluga seu imóvel por conta própria. Ao entrar um novo inquilino, este reclama de uma janela, que supostamente estaria trincada e oferecendo perigo aos moradores.

Mas, você tem certeza absoluta de que a janela estava em perfeito estado no momento da locação, e que provavelmente isso aconteceu na mudança. Seria sua responsabilidade arcar com esse prejuízo? 

Em qualquer uma das duas situações, a responsabilidade é da outra parte. Pois na primeira, é dever do proprietário oferecer o imóvel em perfeito estado para o inquilino.

E na segunda, o problema ocorreu pela falta de cuidado na mudança, não estando sob alcance do proprietário alterar a situação.

Sendo assim, nos dois casos, é preciso a revisão da lei para que os direitos e deveres sejam esclarecidos por um órgão imparcial e superior, sem conceder preferências e aplicando a justiça sobre as situações.

Veja ao longo do texto, algumas imposições da lei que servem de regulamento para a locação de imóveis, e conheça os seus direitos e deveres como locador ou locatário.

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O que é a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato foi criada para padronizar os processos de locação de imóveis.

Ela tem como objetivo regulamentar o procedimento, evidenciando os direitos e deveres de locadores e locatários. Esta estabelece parâmetros contratuais e normativos a serem seguidos no âmbito nacional.

Visão geral sobre a lei

Segundo o blog TownS, dentro dessa lei, há alguns aspectos importantes, que merecem ser destacados, como a regulamentação de prazos de contrato de aluguel, que podem ter um tempo determinado ou indeterminado, resultando na renovação automática ou não. 

Além disso, quando não há data de término definida, ele ocorre em caso de inadimplência. Outro ponto garantido, é que a entrega do imóvel pode ser feita em no máximo 45 dias e em situações de despejo, são 30 dias. 

Nos casos em que ocorre quebra de contrato por motivo de trabalho, quando o morador passa por uma transferência, a multa de devolução não é cobrada. De qualquer forma, é preciso notificar de maneira formal o proprietário com 30 dias de antecedência para que a cobrança não ocorra.

Pontos principais de atenção à Lei do Inquilinato

Qual a sua importância?

A Lei do Inquilinato é essencial para regulamentar parâmetros a serem seguidos em contratos, e facilitar um acordo entre os envolvidos no processo de locação. Além de evitar eventuais problemas que possam ocorrer entre as partes em todo o tempo de locação. 

Quais imóveis são amparados por esta lei?

Entre as locações não abrangidas pela lei, estão a de imóveis da União, dos Estados e dos Municípios, assim como de suas autarquias e fundações públicas; vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; locais destinados à publicidade; apart-hotéis ou hotéis-residência e o arrendamento mercantil.

Contrato de locação

O contrato de locação de imóveis, seja ele comercial ou residencial, é regulamentado pela Lei do Inquilinato (nº 8.245/91). E nele constam normas, direitos e obrigações para ambos os envolvidos na locação. 

Trata-se de um documento de extrema importância, pois ele serve como uma prova do que foi acordado. Além de garantir ao inquilino alguns direitos, como a preferência na compra do imóvel caso este vá para venda.

Como geralmente o locatário investe no imóvel, ele passa a ter prioridade Se o proprietário não cumprir essa imposição, o inquilino poderá entrar com uma ação alegando perdas e danos (se houver).

Ou haver o imóvel para si mediante o depósito judicial do preço ofertado, de acordo com o artigo 33, da Lei nº 8.245/91. 

Mas é importante ficar atento ao prazo: se a averbação do contrato junto à matrícula do imóvel tiver menos de 30 dias, o direito ainda não é válido. Então procure sempre por especialistas da área caso tenha algum problema!

Leia também: Imóvel alugado: Quem deve pagar as despesas?

Garantias ao locador/ proprietário

Além do direito de preferência garantido pelo registro do contrato, o locador terá garantias estabelecidas pela lei (artigo 37 da Lei nº 8.245/91. Entre elas o caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 

• Caução: o locatário paga o valor de até três aluguéis como garantia. O pagamento pode ser feito em forma de um cheque caução, depósito caução ou cautelar, no momento do fechamento do contrato. Este valor fica como garantia caso haja algum dano no imóvel. Se não, o total é devolvido ao locatário no final do contrato de locação.
• Fiança: nesta modalidade, o locador escolhe um fiador que tenha bens na mesma cidade da propriedade alugada, além de renda comprovada, a fim de garantir o negócio e a preservação do bem. 
• Seguro fiança: caso não haja um fiador, há também a opção do seguro-fiança, em que o locatário paga um valor mensal para garantir o pagamento das despesas, em caso de futura inadimplência do aluguel ou problemas na conservação do imóvel.
• Cessão fiduciária: nesse caso, o locatário cede cotas de fundo de investimento ou títulos de capitalização, aplicações financeiras que também podem ser dadas como garantia ao locador.

Situações que possibilitam o despejo

O artigo 9º da Lei do Inquilinato apresenta circunstâncias em que o despejo pode ocorrer, entre elas: nas situações em que ambas as partes estejam em comum acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; falta de pagamento do aluguel e demais encargos; por conta da realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel.

A situação mais comum para que uma ação de despejo seja executada, é a falta de pagamento do aluguel por parte do inquilino. Mas há também casos em que todos os envolvidos no contrato podem decidir, em comum acordo, desfazê-lo. 

Algumas infrações legais também podem acarretar no despejo, como o não cumprimento das obrigações contratuais. Além disso, ainda no artigo 9º, o locatário deve deixar o imóvel quando o Poder Público determina que uma obra deve ser realizada no local, impossibilitando a sua moradia. 

Leia também: Atenção com o Leão: 4 dúvidas na declaração do imposto de renda de imóveis alugados

Quais são os direitos e deveres de cada parte envolvida na locação?

Em qualquer contrato, existem direitos e deveres que devem ser cumpridos pelas partes envolvidas. No caso da locação de um imóvel, a Lei do Inquilinato garante essas obrigações, independente da previsão contratual. O portal ProJuris listou alguns:

Direitos do locatário/ inquilino

Embora não haja um artigo específico sobre direitos do locatário, eles podem ser observados com base nos deveres. Por exemplo, ele tem direito a receber o imóvel em condições de uso, enquanto o locador tem o dever de entregá-lo nessas condições.

Isso se encaixa no exemplo que trouxemos da infiltração no começo desse texto. Onde o locatário recebe o imóvel com um dano anterior a sua locação, sendo então responsabilidade do proprietário do imóvel realizar o conserto imediatamente.

O locatário também não se responsabiliza pelo pagamento de despesas extraordinárias do condomínio, como pinturas externas do prédio, reformas, entre outros. Outro direito observado é que o inquilino não precisa pagar taxas administrativas da imobiliária.

Deveres do locatário/ inquilino

O artigo 23 da Lei do Inquilinato apresenta doze deveres que o locatário precisa cumprir.

Entre os mais relevantes, estão a obrigação do inquilino em pagar o valor do aluguel e dos demais encargos da locação; cuidar e utilizar o imóvel da maneira que foi estabelecida em contrato; entregá-lo nas condições em que recebeu; não realizar reformas sem autorização prévia do locador; e pagar as despesas mensais, além do condomínio.

Perceba que, todos os deveres do locatário estão envolvidos com o seu uso contínuo sobre o imóvel locado. Não envolvendo a administração do bem (taxas administrativas), ou ações extraordinárias (conservação do condomínio).

Basicamente, o locatário tem responsabilidade sobre aquele imóvel, limitando-se ao m² que reside, sem abranger demais obrigações.

Direitos do locador/ proprietário

Um dos principais direitos é o de receber o pagamento do aluguel em dia, e em caso de inadimplência, rescindir o contrato.

Imagine como se o locador fosse um prestador de serviços, onde neste caso, o “prestador” oferece um imóvel como serviço, e tem total direito de receber por isso.

Outro destaque é que o locador só deve receber as chaves no final do contrato, caso o imóvel esteja nas mesmas condições em que estava quando foi entregue. Por isso tamanha importância dos processos de vistoria de entrada e saída.

Leia mais em: Como fazer um Laudo de Vistoria de Imóvel?

Deveres do locador/ proprietário

O artigo 22 da Lei do Inquilinato, apresenta dez obrigações para o locador, dentre elas estão: o dever de entregar o imóvel locado em plenas condições de uso; responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

Um destaque é de que o proprietário do imóvel é responsável pela manutenção e reformas de estragos ocasionados em período anterior ao que o locatário começou a utilizá-lo, e deve garantir que o inquilino poderá usufruir do imóvel de forma pacífica, sem ter que lidar com eventuais problemas.

Conclusão 

Esses são alguns dos pontos principais da Lei do Inquilinato. Se você tem interesse em saber mais sobre, acesse o nosso Ebook. 

Hoje em dia, morar de aluguel tem se tornado uma alternativa vantajosa para as famílias em Brasília, portanto, é fundamental compreender como a legislação funciona, quais são as obrigações das partes e como se dão os processos contratuais. 

Para fazer uma locação tranquila e segura, também é importante contar com o auxílio especializado de uma imobiliária.

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