Vistoria de imóvel para locação e para venda: Veja tudo sobre o assunto

Ao iniciar uma locação, é necessário que seja feita uma varredura geral para atestar o estado de conservação do imóvel, com a finalidade que este seja devolvido nas mesmas condições  iniciais. A preservação do patrimônio do locador é diretamente dependente desta ação, e a observação dos direitos do inquilino também.

No caso da compra de um imóvel, a vistoria irá assegurar que este seja entregue exatamente da forma como foi comprado. Se você está comprando uma casa ou apartamento na planta, por exemplo, e pagou por acabamentos de alto padrão, precisa receber o imóvel exatamente com o que foi acordado. 

Agora, imagine que você pagou mais caro para garantir que o acabamento não seja simples, mas ao receber o imóvel não se atenta a este quesito e aceita as chaves, depois de algum tempo os acabamentos começam a dar problemas - como torneiras oxidando, ou dobradiças quebrando. Isso não seria nada justo, certo?

Ou, no caso da locação, imagine que você, inquilino, não testa todos os bocais de lâmpada do imóvel. Depois de algumas semanas residindo no local, você decide colocar uma lâmpada em um bocal da churrasqueira (que não é o principal e não foi testado na vistoria), e percebe que ele não está funcionando?

Dependendo de como foi feita a vistoria, a responsabilidade da manutenção pode recair sobre você. Na prática, as imobiliárias servem de intermediárias para garantir que você não saia prejudicado, e acabe tendo que gastar o seu dinheiro com um conserto de algo que não foi ocasionado por você. Mas, nós nunca sabemos com quem estamos lidando, e evitar problemas é melhor do que passar pela dor de cabeça.

É muito importante, tanto na locação quanto na venda, observar com cuidado cada detalhe, pois isso pode voltar-se contra você em algum momento.

Qual a importância da vistoria de imóveis

Tudo o que falamos até agora já serve de justificativa para que você entenda essa importância. A vistoria de imóveis é essencial para garantir que você receba aquilo que investiu, no caso da compra - principalmente quando se trata de imóveis usados. E, no caso da locação, garante que você receba um imóvel em plenas condições de uso, e também para que ele seja devolvido da forma como foi entregue, permitindo a conservação do patrimônio do proprietário.

Venda

Para exemplificar outras situações, vamos imaginar que você está comprando um apartamento já usado, em Brasília. Você e o antigo proprietário bateram o martelo em um preço, levando em consideração tudo o que o vendedor listou como característica do imóvel.

Fiação, hidráulica, portas, janelas, pintura, piso, jardim, sistema de alarme e câmeras… Tudo em perfeito estado. Mas, depois de se mudar, você descobre que os pontos de luz que tanto encantaram na visita ao imóvel não foram colocados da forma correta, e alguns deles começaram a deixar de funcionar. 

Neste caso você tem duas opções: entrar em contato com o antigo proprietário para tentar algum acordo, esperando que esta pessoa seja honesta e se ofereça para realizar as melhorias necessárias e fazer com que a fiação cumpra com o seu dever - o que foi considerado no momento da venda. Ou se conformar e tirar este custo do seu bolso.

Se é um acordo no momento da venda, é obrigação que os pontos de luz estejam em perfeito estado, já que você pagou por isso. O preço do imóvel inclui as melhorias que foram feitas nele, incluindo essa iluminação.

Se você pagou por isso, você não deve ter a dor de cabeça em depois ter que ir atrás do responsável, ou ainda pagar duplamente por isso. O correto é que um profissional que entende do assunto assegure o bom funcionamento de todos os equipamentos na vistoria. E ao identificar falhas, sinalize para que haja um desconto no preço da venda.

Locação

Mudando para o cenário da locação, imagine que você encontrou uma Casa para Alugar no Jardim Botânico. Foi dito que o imóvel está reformado, esse era um argumento para o preço do aluguel, mas na vistoria de entrada você não fez todos os testes. Com o tempo, as portas do guarda-roupa começam a emperrar e precisam de conserto.

Ao acionar o proprietário, este diz que o conserto é de sua responsabilidade, pois é um problema causado pelo uso, como regulamenta a Lei do Inquilinato. 

“Art. 23. O locatário é obrigado a:

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;”

Leia também: Conheça os direitos do inquilino em um contrato de locação

Mas, na verdade, o problema ocorreu pois a canaleta do armário não foi instalada da forma correta e estava um pouco torta. Isso forçou as portas a longo prazo e apresentou defeito depois de alguns meses.

Foi um detalhe tão pequeno que, na vistoria, com a empolgação pela locação, passou despercebido. E no fim das contas, você acaba arcando com o custo que não deveria ser seu.

Agora, imagine para você, proprietário de imóveis. Você locou o seu patrimônio em perfeito estado, e ao final da locação recebe o imóvel com os móveis planejados cheio de riscos. Claro que, algum pequeno grau de degradação os móveis vão sofrer, mas neste caso, é nítido que alguma criança riscou as portas do guarda-roupas inteiro, fazendo com que você precise trocar, pois vai dificultar a nova locação.

Você pode facilmente cobrar esse valor do inquilino, ou retirar da garantia (caução, seguros, etc.). Mas, se você não tem como provar que as portas estavam em perfeito estado, como deve ser descrito no laudo da vistoria de entrada, é possível que o inquilino se recuse e você precise arcar com os custos dos ajustes.

Por essas e várias outras inúmeras situações que nem imaginamos, a vistoria de imóveis para locação e venda é tão importante. Ela tem como principal objetivo evitar problemas e dores de cabeça como as que citamos. Em qualquer situação, você terá que ir atrás dos seus direitos, o que causa muito mais incômodo do que uma análise minuciosa no início do acordo.

Como funciona a vistoria de imóvel para locação

A vistoria de locação deve ocorrer em dois momentos: Na entrada de um novo inquilino, e em sua saída do imóvel. A vistoria de entrada tem como objetivo descrever o estado do imóvel antes da entrada do inquilino, como guia para a entrega do imóvel. Ao final da locação, o inquilino deve restaurá-lo para a forma como recebeu. Na vistoria de saída, é verificado se isto foi feito. 

As duas vistorias devem ser transformadas em laudos, que são anexados no contrato de locação e no distrato ao final.

Veja aqui como fazer um contrato de locação de imóvel.

• A vistoria de entrada funciona da seguinte forma: O vistoriador, geralmente algum técnico ou até mesmo o corretor, vai até o imóvel, e faz um levantamento descrevendo o estado do imóvel e de tudo que faz parte dele. Depois, o inquilino tem um tempo para contestar o descrito pelo técnico/corretor. Esse tempo pode ser, em média, 5 a 10 dias. O inquilino precisa deste tempo para avaliar a situação - principalmente - hidráulica e elétrica, que só podem ser avaliadas com o uso.
• A vistoria de saída ocorre após a retirada dos bens do inquilino e entrega das chaves. O responsável pela parte do proprietário (corretor, imobiliária ou técnico) vai até o imóvel e faz o levantamento dos mesmos quesitos apontados na entrada, averiguando se o estado é o mesmo. Caso haja alguma divergência, o inquilino deve pagar pelo dano ou restituir o estado em um curto período. 

Para a realização da vistoria as partes podem contratar técnicos, para averiguar questões que nós, leigos, não somos capazes. Como a hidráulica e elétrica. Fica a critério dos envolvidos e não é uma regra. Mas, lembrando que, quanto mais completa a vistoria, mais garantias você terá.

Como funciona a vistoria de imóvel para venda

A vistoria de imóvel para venda ocorre após a assinatura de contrato de venda, e aconselhamos que seja feita por um responsável técnico. Em certos casos, como a compra pode ser na planta, o ideal é que seja feita por um engenheiro. Isso porque você pagou o preço dos detalhes desenhados pela construtora do imóvel, e precisa ter a comprovação de que está recebendo exatamente aquilo que pagou.

A vistoria de compra e venda é tão importante quanto a de locação, pois irá garantir que você não leve algo inferior ao que pagou.

Aqui as duas partes - vendas e compra - também farão a vistoria, e deve-se gerar um laudo reunindo todas as informações para que a outra parte conteste, se for necessário. O laudo, nos dois casos, irá guiar se estão todos de acordo ou não com o descrito.

Quais pontos observar na vistoria de imóvel para locação e venda?

Ao realizar uma vistoria, observe: 

• Todos os pontos de luz (se funcionam); 
• Descreva se há alguma lâmpada e quantas; 
• A fiação elétrica, se possível; 
• Teste todas as tomadas; 
• A rede hidráulica, se possível; 
• Se há marcas de vazamento; 
• Estado das paredes (pinturas, buracos, ganchos, pregos, toda e qualquer irregularidade ou que modifique o estado original de uma parede); 
• Estado do teto e piso; 
• Rodapés e qualquer detalhe no teto (se há quinas quebradas, descoladas, riscos ou irregularidades); 
• Fechaduras, maçanetas e chaves (descreva quais portas tem chave ou não); 
• Telhado e calhas;
• Forro (observe se há marcas de goteiras);
• Vidros e janelas (veja se nenhuma emperra, se há vidros quebrados ou trincados);
• Mobília, se houver;
• No caso de imóveis novos, qualidade de materiais no geral (rejunte, tinta, portas e maçanetas, etc).

Conclusão

Tanto para a compra e venda, quanto para locação, a vistoria de imóveis é essencial. Ela garante que o imóvel seja preservado e entregue no mesmo estado do início da locação. Garante que o inquilino tenha segurança dos seus direitos. E no caso da compra, garante que você receba exatamente por aquilo que pagou.

Aqui na Silveira temos uma vistoria extremamente detalhada e minuciosa que assegura os direitos dos nossos proprietários e inquilinos. Se você é exigente e quer seu patrimônio bem preservado, entre em contato. Será um prazer oferecer soluções para seus investimentos.