Tudo sobre avaliação de imóveis em Brasília

A avaliação é o primeiro passo para quem está pensando em vender ou alugar um imóvel. Esta ação proporciona um grande poder para negociação, pois gera uma grande lista de qualidades e vantagens da casa ou apartamento em Brasília.

Outro ponto positivo de contar com uma avaliação completa, é a valorização do seu patrimônio frente às outras oportunidades do mercado imobiliário. Além de contar com essa lista de características do imóvel, que baseiam o seu preço, a avaliação abre espaço para a valorização e adequação à legislação.

Por exemplo, se você tem uma casa em Brasília, muito próxima ao eixo monumental onde ficam os órgãos públicos. No momento da avaliação, você pode se dar conta de que há um déficit no quesito casas comerciais para escritórios. Seguindo a lógica da região, você pode oferecer o seu patrimônio com foco para escritórios de direito, que têm mais chances de locação do que para residência. 

A locação comercial neste caso se sobressai, pois a região é propícia para tal, e porque uma família (público que busca uma casa) provavelmente irá preferir regiões fora do agito do centro de Brasília. Então, neste sentido, você regulariza o seu imóvel para locação comercial, e desfruta dos benefícios desta renda. 

Veja sobre a previsibilidade de um contrato comercial e suas vantagens.

O que é avaliação de imóveis?

Basicamente, a avaliação de imóveis em Brasília é o ato de revisar todos os pontos que o imóvel oferece, quais são suas vantagens, e encaixar o “perfil” do patrimônio no padrão do mercado imobiliário. Para isso, podemos usar métodos que falaremos ao final deste texto.

Ao fazer uma avaliação com um profissional, há duas formas de receber o laudo: Por escrito ou verbal. Geralmente, para produzir um laudo escrito o custo é maior.

Os laudos escritos são necessários em casos judiciais, como partilha de bens, doações ou demais situações de herança. Já se você pretende vender ou alugar o seu imóvel, um laudo verbal pode resolver e ser muito funcional, com menores custos.

Diferença de Vistoria e Avaliação de imóvel

Algumas pessoas ficam na dúvida entre a definição destas duas etapas da venda ou locação de imóveis. A diferença entre elas é enorme e bem clara: A vistoria é o processo de verificação do imóvel depois da negociação, a avaliação é o processo de define o valor (preço).

A vistoria de imóvel serve para verificar se todos os pontos acordados na negociação de venda ou locação estão realmente disponíveis. E para garantir que na devolução do imóvel, no caso de locação, o mesmo seja devolvido nas mesmas condições em que foi entregue, garantindo sua conservação. É um processo literalmente de checagem.

Já a avaliação de imóveis em Brasília tem como objetivo listar o estado e características do imóvel, para comparar no mercado imobiliário e encaixar em um padrão de preço. Resultando assim no valor de venda ou aluguel do patrimônio.

Veja aqui tudo sobre a vistoria de imóvel para locação e venda.

Quanto custa uma avaliação de imóveis em Brasília?

Tudo depende do profissional que irá fazer a avaliação, o nível de conhecimento aplicado, e se há a necessidade de um laudo para comprovação judicial, por exemplo. O profissional pode cobrar em torno 1% sobre o valor do imóvel, ou o valor tabelado pelo CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) da sua região.

Os conselhos de cada região divulgam e atualizam uma tabela com preços para cada serviço, incluindo o da avaliação de imóveis. Como explica o Estadão.

Aqui na Silveira Imóveis, nós realizamos uma avaliação técnica, aplicando as métricas do mercado imobiliário para uma precificação completa e exata. Nossa avaliação é perfeita para casos de compra e venda. Se precisar de ajuda com a avaliação do seu imóvel em Brasília, fale conosco.

Quem pode avaliar um imóvel para venda ou locação?

A avaliação pode ser feita pelo proprietário no caso de aluguel e venda por conta. Mas, uma avaliação de imóveis em Brasília profissional deve ser feita por uma pessoa capacitada, pois há técnicas e métodos para fazê-lo, que exigem experiência e qualificação. E se você decide fazer por conta, pode deixar passar pontos importantes e únicos sobre o seu imóvel, que valorizam ou o encaixam em um padrão de mercado relevante.

Segundo o Group Software, a avaliação pode ser feita por um engenheiro civil, arquiteto ou pelo corretor. Desde que emitam um PTAM (Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica) - documento com informações que justificam o valor definido pelo profissional. 

Ainda de acordo com o Group Software, o corretor, para isto, precisa ter um curso superior em Gestão Imobiliária ou especialização em Avaliação Imobiliária. O Título é emitido pelo Conselho Federal e deve ser inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI). O engenheiro deve estar registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), e o Arquiteto no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).

O que levar em consideração para avaliar um imóvel residencial ou comercial?

Caso você pretenda fazer a avaliação do seu imóvel em Brasília por conta, vamos listar abaixo os pontos importantes que você deve levar em consideração. Todos eles devem ser aplicados como um comparativo no mercado imobiliário, e falaremos sobre isso por último aqui nesta lista.

Em cada tópico falaremos brevemente o que é importante tanto para imóveis residenciais, quanto para comerciais, pois há diferenças a observar em cada um dos casos.

Se você está em busca de uma avaliação de imóvel em Brasília por questões legais, como divisão e partilha de bens, herança, etc., a avaliação por conta não é válida. Você precisa contratar uma empresa ou um profissional que faça um laudo completo e com validade jurídica.

Natureza do bem e metragem

O primeiro ponto a levar em consideração é a natureza do bem, ou seja, se é um imóvel residencial ou comercial, se é uma casa, apartamento, kitnet, galpão, sala comercial, loja, etc. Deve-se classificar o seu objetivo e “formato”, entendendo então qual a sua natureza e para quê ele servirá ao comprador ou inquilino.

Depois, considere o m²: 

• Tenha a metragem de área total. Considerando as áreas comuns (estacionamento, por exemplo), mais a metragem da área construída (casa, apartamento, galpão, loja, etc);
• E a metragem particular (somente a área construída).

Região

O segundo ponto importante é a região - Estado, Cidade e bairro. Quais são os pontos positivos e negativos deste local? Tem acesso fácil ao transporte público? O bairro dispõe de metrô?

No caso de Brasília, a região é propícia ao comércio ou moradia? Se você tem um apartamento para locação residencial, o Setor oferece comodidades como mercados, farmácias ou bancos nas proximidades? Está em uma quadra exclusiva residencial, que oferece segurança aos moradores, sem fluxo de transporte coletivo, etc.

Ou, pensando em imóveis comerciais, o potencial da região é bom? Com moradia próxima, empresas funcionando nas proximidades que exijam comércios (restaurantes, bancos, lanchonetes, etc) que complementam a rotina dos trabalhadores?

Todos os quesitos que envolvem a rotina de moradores e comércios devem ser levados em consideração, para valorizar e comparar com imóveis similares.

Cômodos 

Outro ponto é a quantidade de cômodos que o imóvel tem. Quantos quartos, banheiros, salas… Se tem área gourmet ou suíte, a valorização no preço é considerável.

Faça um levantamento de todos os cômodos. Se estamos falando de uma casa residencial na Asa Norte, com 3 quartos ou mais, 2 suítes, 2 salas, churrasqueira com área gourmet, o preço final depois da avaliação de imóveis em Brasília será maior do que uma casa com 2 quartos, sem suíte e uma sala e cozinha conjugada. 

Ou, pensando em uma sala comercial. Quantos ambientes tem a sala? Isso pode ser relevante para um escritório, que busque um espaço conjunto para todos os funcionários, mas separando as equipes por setores, usando os ambientes divididos mas não completamente separados (por paredes e portas).

Ainda na linha da sala comercial em Brasília. Se o imóvel dispõe de um banheiro particular (não o do centro comercial/prédio), ou se tem cozinha.

Agora, pensando em um galpão. A quantidade de banheiros, cozinha, e até um espaço para vestiário são bem importantes, mas nem todo imóvel oferece estas comodidades. Falando sobre a valorização neste sentido, imagine que um comprador ou locatário tem duas possibilidades.

A primeira é um galpão com vestiário, para que os funcionários troquem de roupa ao chegar e sair, e guardem seus pertences em armários com cadeados. Como segunda opção temos um galpão só com banheiros, dificultando o fluxo de pessoas na troca de turnos. Você acredita que o empresário interessado vai levar em consideração a demora para os funcionários vestirem os uniformes?

Com certeza sim! O empresário vai levar em consideração que, vários funcionários chegam, batem o cartão no horário, e, na primeira opção de imóvel estes trocam de roupa em até 10 minutos, já na segunda opção, toda a equipe pode levar até 40 minutos para estar pronta. Isso vai influenciar diretamente na rotina da empresa.

Dito tudo isso, a quantidade de cômodos e disposição dos mesmos pode ser extremamente relevante. Se você não pensar sobre cada detalhe da funcionalidade dos cômodos pode estar perdendo uma grande oportunidade de valorização, que influencia também no preço do aluguel ou venda.

Estrutura do imóvel

Os cômodos fazem parte da estrutura do imóvel, mas para uma avaliação de imóveis em Brasília completa, você precisa ir além. Na estrutura, considere também:

• 
  Pintura: A pintura interna e externa é nova? É padrão, não considerando cores marcantes (que são muito pessoais e podem não atrair todas as pessoas). 
• Janelas: São modernas? Todas estão em perfeito estado? Tem isolamento térmico ou acústico? Tem algum vidro trincado ou quebrado? Os vidros têm isofilme? Em caso de cômodos que pegam sol o dia inteiro, no verão, com as altas temperaturas isso pode ser bem relevante.
• Portas: São novas? Ou já passaram por reformas e pinturas? Pintar as portas muitas vezes dificulta a sua funcionalidade, e quanto mais nova maior o seu potencial de valorização. As fechaduras também são relevantes, se todos os cômodos tem chave, também.
• Câmeras e sistemas de alarme: Os sistemas de segurança já instalados facilitam muito na entrada de um novo morador, seja na locação ou venda, pois excluem a necessidade deste investimento.
• Piscina, banheira e hidromassagem. 
• Deck e áreas de lazer/gourmet: Se o seu imóvel é espaçoso e oferece comodidades de lazer, leve em consideração.
• Portão eletrônico e muros: Dependendo da região, isso é bem relevante.
• Telhado, forro e vigas: Se é muito antigo pode dar problemas. Agora, se é novo e atualizado, é quesito que valoriza, e muito, o imóvel.

Para imóveis comerciais, alguns pontos, além das portas, janelas, pintura, telhado, sistemas de segurança, você precisa considerar:

• Estacionamento para os funcionários e clientes.
• Espaços comuns para pausas. 
• Acessibilidade para PCD (pessoas com deficiência).

Mobília

Os móveis e o seu estado de conservação, também são bem relevantes na hora de avaliar o seu imóvel em Brasília. Considere aqui todos os móveis, planejados ou não. Se os móveis estão em estados ruins de conservação, isso pode atrapalhar na avaliação do seu imóvel, o desvalorizando. Nestes casos, principalmente para locação, indicamos o investimento para atualização da mobília.

Qualidade dos acabamentos

A qualidade dos materiais e acabamentos é bem relevante. Se as paredes estão com marcas, isso vai desvalorizar o imóvel. Ou se as torneiras não têm um material antioxidante, também pode atrapalhar a longo prazo,

Agora, se você investiu e tem um imóvel com acabamentos de alto padrão, esse valor deve retornar para você.

Leia também: Você já ouviu falar de retorno sobre investimento imobiliário?

• Maçanetas e Interruptores;
• Sancas e rodapés;
• Pontos de luz e luminárias;
• Pintura;
• Jardim; 
• Sacada e escadas: O acabamento é em vidro, por exemplo? Essa modernização também conta.

Elétrica e hidráulica

Verifique junto a profissionais das áreas, para conferir o estado dos sistemas elétrico e hidráulico.

• Cabos e fiações;
• Condição da caixa de força;
• Funcionamento dos interruptores;
• Regularidade das tomadas;
• Amperagem das lâmpadas.
• Descargas;
• Torneiras;
• Ralos;
• Chuveiros;
• Vazão da água;
• Calhas e sistemas para evitar alagamentos;
• Possíveis entupimentos e vazamentos;
• Caixa de gordura.

Elétrica e hidráulica

Verifique junto a profissionais das áreas, para conferir o estado dos sistemas elétrico e hidráulico.

• Cabos e fiações;
• Condição da caixa de força;
• Funcionamento dos interruptores;
• Regularidade das tomadas;
• Amperagem das lâmpadas.
• Descargas;
• Torneiras;
• Ralos;
• Chuveiros;
• Vazão da água;
• Calhas e sistemas para evitar alagamentos;
• Possíveis entupimentos e vazamentos;
• Caixa de gordura.

Reformas e histórico do imóvel

O imóvel é novo? Se antigo, passou por reformas? Faça uma lista de todas as reformas que você e os antigos proprietários fizeram, para garantir que o imóvel esteja em perfeito estado de uso. Caso contrário, o valor do bem pode cair muito, pois o novo morador precisará investir. Liste todas as melhorias já feitas, inclusive em relação à locação comercial.

Áreas externas e estrutura do condomínio/ centro comercial

Considere todas as áreas externas, principalmente em apartamentos e imóveis comerciais. Isso porque, quando se tratam de casas, as áreas externas são mais comuns. Agora, para apartamentos esse quesito é até um pouco crítico. 

Aqui em Brasília não costumamos ter problemas para secar as roupas, pois temos sol e tempo seco praticamente o ano todo. Mas, ainda assim, alguns meses o clima chuvoso está presente, o que dificulta a secagem das roupas. 

Se o apartamento tem uma sacada externa, fica mais fácil de colocar um varal de chão, e isso é um quesito que pode valorizar e ser definitivo para alguém que busca comprar ou alugar. 

Ainda sobre apartamentos em Brasília, você pode considerar como área externa as áreas comuns do condomínio. Algumas pessoas não gostam de pagar altos valores de condomínio, e por isso procuram imóveis sem áreas comuns. Já para outras pessoas isso pode ser importante e valoriza o imóvel, como famílias com crianças pequenas ou com animais de estimação.

Para imóveis comerciais, como já falamos, dispor de uma área externa comum para o descanso dos funcionários também pode ser um grande diferencial e valorizar o seu patrimônio. Se for da vontade do empresário locatário ou comprador, este pode transformar essa área externa em um estacionamento para clientes, fazendo toda a diferença para o seu negócio.

A estrutura do centro comercial é bem relevante para o comércio. O imóvel estar neste local oferece um fluxo de pessoas bem mais intenso do que muitas ruas, e isso é relevante na hora da avaliação de imóveis em Brasília.

Mercado Imobiliário

Por último, depois de listar todas as características acima, é hora de vasculhar os anúncios e portais imobiliários, em busca de imóveis iguais ao seu. Este é o momento de comparativo de preços, para chegar a um senso do que está sendo oferecido no mercado e qual o preço médio para o seu imóvel, seja na avaliação de imóveis para venda ou locação em Brasília.

Levar em consideração a média de mercado é essencial para garantir um preço justo e atualizado. Sem isso o seu preço pode ficar defasado, fazendo com que você tenha prejuízo, ou pode estar fora da realidade, fazendo com que você não consiga vender ou alugar.

Métodos do mercado imobiliário para avaliação de imóveis

Os profissionais que realizam a avaliação de imóveis em Brasília, além de levar em consideração todos os aspectos que listamos acima, também utilizam de alguns métodos comuns do mercado imobiliário.

O primeiro, é a utilização das normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE). Essas instituições regularizam alguns princípios, levando em consideração o Estado e Cidade do imóvel, para garantir um padrão de precificação de acordo com o momento do mercado. 

Outros métodos comuns são: Comparativo de Mercado, Método Evolutivo, Método Involutivo.

Veja aqui uma aula técnica que explora 5 métodos de avaliação de imóveis. 

Conclusão

Para uma avaliação de imóveis em Brasília completa, conte com um profissional qualificado. Tanto para locação ou venda, de imóveis comerciais ou residenciais, a avaliação é totalmente necessária, garantindo preços justos e de acordo com o mercado imobiliário.

Se você não tem nenhuma demanda jurídica - onde é necessário o laudo de um profissional credenciado. E você pretende fazer uma avaliação do seu imóvel por conta, considere a lista de quesitos indispensáveis na precificação de um imóvel.

Você deve considerar a estrutura, qualidade dos acabamentos, áreas internas e externas, e tudo o que for relevante para o dia a dia de um comércio ou dos moradores. 

E se quiser fazer uma avaliação gratuita do seu imóvel, entre em contato conosco. A Silveira é uma imobiliária no DF que se preocupa com a valorização e conservação do seu patrimônio, e com a facilitação da administração de imóveis. 

Realizamos a avaliação da seguinte maneira: Você entra em contato conosco, e nós contatamos você para saber mais sobre o seu imóvel. Levantamos informações como: Localização, estado de conservação, e a pretensão de venda ou aluguel. Nesse momento, saberemos se o seu imóvel se enquadra no perfil da Silveira. 

Se sim, nossos especialistas agendam uma visita no imóvel. Realizamos um relatório com os dados do imóvel e parecer, com valor mínimo, médio e máximo possível para venda ou locação. Você pode aceitar nossa sugestão ou não. Nosso objetivo é trazer uma base de valores para auxiliar você em suas decisões, e indicar o que for preciso para garantir que o seu patrimônio esteja de acordo com o mercado.