Você já ouviu falar de retorno sobre investimento imobiliário?

A frase “retorno sobre investimento” fala por si só. Quando se trata do mercado imobiliário não é diferente. Depois de investir em um imóvel, é importante entender se o seu investimento está trazendo um retorno lucrativo. Veja tudo sobre o assunto e saiba calcular.

Para os empresários e empreendedores, é comum se deparar com o termo “ROI” (return on investiment), ou retorno sobre investimento. São cálculos necessários em todo tipo de negócio, afinal, eles garantem que o investimento do negócio está trazendo resultado.

Quando falamos no setor imobiliário não é diferente. O cálculo para entender se o seu investimento será um bom negócio vai definir o sucesso financeiro neste sentido. Afinal, ninguém quer investir dinheiro sem uma previsão de retorno, não é mesmo?



O que é retorno sobre investimento imobiliário?

O ROI neste setor nada mais é do que o percentual de retorno financeiro de um investimento em imóvel. Ou seja, se você investe R$ 500 mil em um apartamento, ele precisa render uma quantia por mês para cobrir o valor investido, e passar a se tornar um lucro futuramente.

Os negócios no mercado imobiliário não se diferem, em relação à gestão, de outros negócios. Você sempre precisa estar atento para entender se o dinheiro que investiu irá voltar, em quanto tempo e quanto irá render após esse retorno.

Quando devo me preocupar com o retorno sobre investimento?

A resposta é: SEMPRE! Em qualquer situação, mas principalmente em investimentos de alto valor, essa preocupação é muito necessária. Esse estudo (cálculo de ROI) vai definir se o seu investimento é positivo ou não, ou seja, se ele trará lucro ou prejuízo. 

No mercado de investidores há diversos perfis. Os conservadores geralmente preferem por investimentos totalmente seguros, e o mercado imobiliário está incluso nisso. O patrimônio de imóveis é seguro pois, apesar de ter um alto valor inicial, é um bem que tende a não desvalorizar.

Leia também: Investir em imóveis é mais vantajoso do que aplicações na renda fixa

Claro que, é importante atentar-se a algumas questões, para que o imóvel não desvalorize e perca seu valor inicial. Com isso, o valor de aluguel que você poderá cobrar tende a diminuir, e a porcentagem de ROI também diminui.

Se você precisa de ajuda na valorização do seu imóvel, veja aqui algumas dicas simples.

Essas ações voltadas para a valorização a longo prazo são essenciais para garantir um bom retorno sobre investimento. Isso porque, com o valor do aluguel, o imóvel irá demorar anos até cobrir o investimento, e só depois passar a realmente gerar retorno. 

Por isso, sempre frisamos a importância de uma boa administração, voltada para preservação e valorização. Assim você pode aumentar o rendimento mensal, e garantir o retorno ainda mais rápido do que previu lá no início.

Quanto tempo demora para o ROI no setor imobiliário dar lucro?

O primeiro ponto que você precisa ter em mente é que, o retorno sobre um investimento no setor imobiliário é a longo prazo. Ou seja, pode demorar bastante até você cobrir o valor investido e começar a ter lucro. 

Além de que, o ROI de um imóvel vai depender de diversos fatores, e não há como prever exatamente o tempo para isto. 

Por exemplo, você pode prever que alugando o imóvel por um valor X, em Y anos você já recuperou o investimento. Mas com o passar do tempo precisa baixar o valor do aluguel, pois o patrimônio está fora do preço de mercado (isso ocorre frequentemente por desgaste e falta de manutenção), prejudicando sua previsibilidade e prolongando o tempo do ROI. 

Podemos influenciar ativamente para que o retorno seja mais rápido, e os três maiores pontos para se atentar são:

O estudo de mercado

O primeiro ponto para garantir o retorno positivo sobre o investimento imobiliário é estudar muito bem as questões de mercado, como:

• Localização do imóvel (fácil acesso a transporte público, comércios, movimento, etc);
• Estado e estrutura, como vigas, encanamento, fiação, etc;
• Possibilidade de modernização dos cômodos e mobília;
• Garagem coberta;
• Áreas de lazer e outros.

Um quesito que você precisa ter em mente aqui, é que você não deve escolher a sua casa dos sonhos. Ou seja, não olhe para o imóvel se imaginando lá. É muito importante dar um passo para trás e entender quem é o inquilino que você quer atingir. 

Estude os perfis de locatários, idealize se você quer atingir um público de solteiros, estudantes, casais, famílias com filhos, animais de estimação ou não… Cada detalhe é relevante na escolha do imóvel. 

Para visualizar melhor essa situação, imagine que você deseja ter como inquilino um casal com filho pequeno. Deseja isso pois não gostaria de locar seu patrimônio para solteiros, que gostem de fazer festas e receber muitos amigos, ou também porque não gostaria de muitos animais de estimação. E um casal com um bebê tende a não ter esse tipo de comportamento (festas e muitos animais em casa).

Claro que é tudo muito relativo, mas há uma previsibilidade neste sentido, e você pode usar disso a seu favor.

Continuando sobre a escolha do imóvel, se você pretende atrair um casal com bebê, o seu investimento deve ser em, no mínimo, um local com dois quartos e segurança da região. São dois quesitos principais que este público irá analisar. 

Se investir em um apartamento com apenas um quarto e uma grande sacada com churrasqueira, é muito mais provável que o anúncio do seu imóvel atraia somente solteiros ou casais sem filhos, não é mesmo?

Leia também: 6 dicas para fazer a escolha do inquilino ideal!

Em resumo: É de extrema importância estudar o mercado em relação a valores, objetivos, público e por fim, calcular o ROI de cada possível investimento, visualizando qual das opções disponíveis pode dar uma porcentagem mais atraente de retorno.

A valorização e conservação do imóvel

O segundo quesito que influencia no ROI é como o imóvel irá se manter no mercado a longo prazo. Isso tudo que já falamos sobre a valorização e cuidado com o patrimônio é essencial para garantir o retorno. 

Conservação: 

Com o uso do imóvel, este tende a se degradar e ir perdendo o seu valor pouco a pouco. Sem métodos de conservação, cada vez que um inquilino sai é preciso baixar o valor do aluguel para acompanhar o mercado.

Preços defasados e imóveis mal conservados tendem a fazer com que o seu patrimônio fique vago, gerando custos que saem direto do seu bolso e fazem você perder dinheiro.

A rentabilidade de um imóvel já é mais longa se comparada a outros investimentos. E o investimento em imóveis, apesar de ser uma das fontes mais seguras e positivas, pode tornar-se facilmente negativa se mal administrada. 

Então, para garantir um bom retorno sobre investimento imobiliário, uma premissa principal é a conservação do imóvel. Sem este cuidado, o valor mensal de recebimento tende a cair, e o seu ROI diminui.

Valorização:

A conservação, que falamos anteriormente, está diretamente ligada à valorização. Se o imóvel está bem cuidado e conservado, ele é valorizado frente ao mercado. 

Veja algumas dicas para valorizar o seu imóvel clicando aqui.

Mas, a valorização não para por aí. Pontos que também influenciam neste sentido: modernização e atualização do imóvel; as melhorias do prédio ou condomínio; e a possibilidade de crescimento da região (isso você deve observar com atenção no estudo de mercado).

Resumindo: Para valorizar o seu patrimônio, você deve estar atento a possíveis melhorias e atualizações no imóvel, e deve estudar muito bem a região e o condomínio antes de fazer o investimento. 

Veja no próximo tópico sobre como entender se o imóvel pode valorizar a longo prazo em relação aos pontos que não dependem de você (como a região ou condomínio).

A prospecção de crescimento

Este terceiro ponto é uma questão estratégica e administrativa, e ele vai depender exclusivamente das suas ações sobre os quesitos anteriores.

Para garantir que o retorno sobre investimento do imóvel seja cada vez mais positivo ao longo dos anos, você deve estudar: A possibilidade de crescimento da região e do condomínio/prédio.

Imagine que você estudou bem o mercado, e investiu em um apartamento em uma região que tem potencial de desenvolvimento. Depois de 5 anos você já conquistou uma boa porcentagem de ROI previsível, ou seja, o retorno que você já esperava ter a partir dos cálculos que vamos te ensinar.

Mas neste meio tempo, foi inaugurado um shopping nas proximidades: Você alcançou seus objetivos com o ROI, e a previsão de valorização pela região também foi atingida, aumentando o valor de retorno e fazendo você atingir a meta ainda mais rápido. 

Pela valorização da região, o valor do aluguel sobe. Ou seja, além do retorno já esperado e previsível, você ainda pode melhorá-lo com a administração (melhorias no imóvel), e por ter feito uma boa escolha de região. 

Todos esses fatores - e vários outros - auxiliam para que você chegue mais próximo, ou até ultrapasse suas metas de retorno. O X da questão é planejamento, estudo e atualização de mercado, para fazer com que seu patrimônio renda cada vez mais.

Como calcular o ROI no mercado imobiliário?

Agora que você já entendeu o tempo de retorno para o investimento, e o que pode influenciar neste processo, o cálculo do ROI é muito mais fácil do que imagina. Primeiro de tudo, você deve unir e somar todos os gastos que envolvem a compra do imóvel (valor total do bem, taxas, impostos, investimentos e melhorias, etc).

Depois, o cálculo depende de uma pergunta muito importante: Seu objetivo é ter retorno a partir de aluguel ou revenda? Os dois são simples, veja abaixo como fazer em cada uma das situações:

Imóveis para aluguel

Há uma distinção neste tópico de duas situações: Você pode escolher por aluguel a longo prazo ou por temporada. Em Brasília não é muito comum o aluguel por temporada, mas mesmo assim iremos ensinar esse cálculo:

Aluguel a longo prazo

Este tem um diferencial muito grande em relação ao aluguel por temporada, pois o inquilino geralmente fica com as despesas de condomínio, IPTU, taxa de luz e água, etc. Sendo assim, o rendimento mensal é constante e mais previsível.

O cálculo nesta modalidade é:

(Valor do aluguel / Valor do investimento) X 100

Vamos pegar de exemplo um apartamento, onde você investiu R$ 850 mil, e aluga por R$ 3.500,00 /mês:

(3.500 / 850.000) X 100 = 0,41% de lucro mensal.

E para calcular o lucro anual, multiplique o resultado por 12: 4,92% ao ano.

Aluguel por temporada

O cálculo do aluguel por temporada pode parecer um pouco mais complexo, pois nesta situação é o proprietário que arca com as taxas e despesas, como o condomínio, IPTU, luz, água, gás, limpeza e melhorias. 

Sendo assim, você precisará analisar quanto pretende ganhar a cada mês. Considere os períodos sazonais, ou seja, os meses de maior movimento e os períodos onde é possível que o imóvel fique vago.

Se o investimento inicial foi de R$ 850 mil. Faça uma relação mensal da previsão de retorno em cada um dos 12 meses, subtraindo o total de gastos com as taxas e despesas do imóvel.

Você terá que calcular mês a mês, por exemplo:

Janeiro: (6.500 / 850.000) x 100 = 0,76%

Fevereiro: (5.200 / 850.000) x 100 = 0,61%

Março: (4.900 / 850.000) x 100 = 0,57%

Abril: (4.500 / 850.000) x 100 = 0,52%

Maio: (3.900 / 850.000) x 100 = 0,45%

Junho: (1.800 / 850.000) x 100 = 0,21%

Julho: (1.800 / 850.000) x 100 = 0,21%

Agosto: (1.800 / 850.000) x 100 = 0,21%

Setembro: (1.800 / 850.000) x 100 = 0,21%

Outubro: (2.900 / 850.000) x 100 = 0,34%

Novembro: (4.200 / 850.000) x 100 = 0,49%

Dezembro: (5.900 / 850.000) x 100 = 0,69%

Por fim, para o cálculo anual, some todos os resultados: 5,27% ao ano.

Lembre-se sempre, que na soma do recebimento mensal você deve descontar as despesas que teve com o imóvel.

Imóveis para venda

É muito comum a revenda de imóveis. Algumas pessoas investem em patrimônios abandonados, reformam e vendem por um valor bem acima do adquirido. Em todo caso, nas transações de revenda, você deve sempre considerar o dinheiro investido nas melhorias.

Mas, basicamente, o cálculo é muito parecido com o do primeiro aluguel (a longo prazo). Se você comprou um apartamento por R$ 250 mil, investiu R$ 60 mil em reformas, o gasto total foi de R$ 310 mil. 

Depois de pronto, você recebe uma proposta de venda por R$ 350 mil. Então o cálculo será o seguinte:

((valor de venda - valor total do investimento) / valor total do investimento) x 100

No exemplo:

((350.000 - 310.000) / 310.000) x 100 = 12,90% de lucro.

Conclusão

Seja para aluguel ou revenda, o investimento em imóveis é um dos mais rentáveis e seguros atualmente. Como falamos, o retorno pode demorar um pouco para chegar, e por isso alguns investidores não optam pelo mercado imobiliário.

Mas, se você não tem pressa de retorno, e espera fazer um investimento que traga frutos positivos ao longo dos anos, sem defasar com o tempo, este mercado é indicado. Mas quem está habituado a pensar em investimentos, sabe que é preciso planejamento e visibilidade de retorno.

O cálculo de ROI imobiliário não é tão complicado como parece, e garante que se bem administrado, seu patrimônio irá gerar muitos bons frutos. Para calcular, basta anotar todos os gastos que envolvem a compra (taxas, impostos, etc.), além dos gastos mensais de administração. 

Fora os gastos, reúna os valores mensais de ganho, aplique as fórmulas que apresentamos, e descubra qual a porcentagem mensal e anual o patrimônio pode render. Assim, você saberá se é um bom investimento ou não.

Caso você esteja pensando em investir em imóveis em Brasília, e precisar de ajuda neste setor, fale com a gente! A Silveira é especialista em imóveis comerciais e residenciais, e nossa equipe está sempre pronta para te atender.