Qual o prazo do contrato para locação comercial?

Uma dúvida muito comum em contratos de locação comercial, é sobre quanto tempo deve-se determinar no documento. Essa preocupação é muito importante, pois apesar de a Lei do Inquilinato não exigir um prazo mínimo ou máximo, essa ação irá desencadear algumas consequências.

Por exemplo, já falamos sobre o direito de preferência aqui no blog. Para garantir este direito, o contrato de locação precisa necessariamente ter um prazo determinado.

Outra questão importante, é que com um contrato de tempo determinado, o inquilino pode ter a sua locação renovada automaticamente, visando preservar o ponto comercial. 

Todas as especificações da lei que envolvem a locação comercial sempre terão como objetivo a preservação do ponto. Isso porque, entende-se que é um direito primordial do empresário manter para si toda a clientela e nome formado naquele endereço.

E o despejo ou a mudança afetam diretamente os negócios e o comércio. Dito isso, a primeira preocupação do inquilino comercial em relação ao prazo deve ser a do seu ponto comercial.

Mas antes de falar sobre os prazos, vamos explicar rapidamente como fazer um contrato de locação, para que a sua experiência no mercado imobiliário seja a melhor possível.

Entenda a previsibilidade

Antes de falar sobre o prazo em si, gostaríamos que você entendesse sobre a previsibilidade que contratos com prazo definido geram no retorno sobre o seu investimento. Ou seja, se você tem o seu patrimônio como fonte de renda, deve querer garantir que terá o retorno esperado sobre os investimentos que fez naquele imóvel.

A previsibilidade é um cálculo básico de: Se o inquilino assina um contrato de 60 meses (5 anos), por um valor mensal de R$ 5.000. Isso significa um valor total de R$ 300.000 de retorno em todo o tempo do contrato. 

Esta é uma maneira de prever o retorno do seu dinheiro investido, garantindo que o patrimônio trará rendimento a longo prazo. 

Agora, falando sobre os prazos de contrato. Eles geram a previsibilidade perfeita, primeiro pelo cálculo que citamos acima. E depois, caso o locatário queira sair antes do prazo previsto, ele deve pagar a multa descrita no seu contrato de locação comercial.

Com isso, você tem segurança financeira até divulgar e locar o imóvel novamente. Garantindo sempre a previsibilidade para não perder o controle sobre seus rendimentos.

Então, por fim, use o prazo que irá estipular como um fator de previsão.

Veja as cláusulas necessárias e básicas para redigir o seu documento corretamente: Como fazer um contrato de locação.

Renovação compulsória

Outro ponto importante, que é uma garantia mais voltada ao inquilino, é a renovação compulsória. Contratos com prazo determinado garantem que, ao final de 5 anos (em um único contrato ou na soma de vários contratos que totalizam o tempo), o locatário tem direito à renovação automática do contrato mesmo se não for a vontade do proprietário.

Isso quer dizer que, você não precisa assinar o documento novamente para garantir que a locação seja estendida, esse processo é automático e garantido. Além ainda de garantir a possibilidade de solicitar na justiça a renovação, caso o proprietário não queira renovar o contrato.

Isso ocorre pela preservação do ponto comercial, como citamos brevemente na introdução deste texto. A lei prevê algumas exigências visando essa preservação, e a obrigação do proprietário renovar o contrato mesmo contra a sua vontade é uma delas.

Por conta disso, alguns proprietários optam por não determinar um prazo no contrato de locação comercial. Tendo como objetivo garantir maior liberdade caso não queira renovar contrato com o inquilino.

Mas acreditamos ser muito importante estabelecer relações saudáveis e transparentes quando o assunto é locação, pois esta é uma relação de troca que pode render muitos frutos positivos.

Por exemplo, em uma relação ideal, você garante ao seu inquilino a preservação do ponto comercial, oferecendo segurança a ele para que desfrute dos esforços da construção do nome de sua empresa/comércio.

Em contrapartida, espera-se que o inquilino preserve o seu imóvel, pague o aluguel e as taxas em dia. Para que as duas partes tenham um relação amigável em caso de divergências. 

Esse tipo de relacionamento pode se desgastar facilmente em locações direto com o proprietário. O maior motivo disso é a falta de experiência para negociações e resolução de conflitos. 

Caso entenda esse ponto e queira uma imobiliária auxiliando na administração do seu aluguel, veja aqui o papel da imobiliária na locação de imóveis comerciais.

Como fazer um contrato de locação?

O primeiro passo é definir todas as exigências de sua parte, como o que você espera do inquilino, o estado em que imóvel deve ser devolvido, em qual prazo, e quais especificações de pagamento (aluguel/taxas do imóvel/condomínio se houver). Depois, é só validar com o locatário, assinar e entregar as chaves.

A estruturação e planejamento do contrato são princípios muito importantes para o proprietário que aluga o seu imóvel por conta própria. É mais comum que sejam os proprietários a redigirem o contrato, então se você é inquilino, só se preocupe com isso caso o seu locador não toque no assunto.

Você precisa especificar muito bem cada detalhe que envolve o combinado, como: Prazos; valores; responsabilidades; finalidade do imóvel (neste caso, comercial); quais atividades estão liberadas; e a forma de garantia.

E, voltando à estrutura, idealize como seria a locação ideal: Quanto tempo espera que o inquilino fique no seu imóvel; qual o valor do aluguel; qual a porcentagem de multa caso o locatário saia antes do prazo; como deseja receber o seu imóvel na devolução (conservação de mobília, paredes, piso, teto, luminárias, áreas de lazer, etc.); quais garantias deseja ter caso o inquilino não pague alguma obrigação (aluguel, preservação do imóvel). 

Depois de entender cada ponto citado acima, comece a descrever cada ponto. 

Você pode usar de base nosso texto sobre como fazer um contrato de locação. Nele, nós descrevemos algumas cláusulas essenciais e base para o seu documento.

Porque o contrato de locação comercial é diferente do residencial?

O principal motivo é que, em locações comerciais, a lei prevê mais direitos ao inquilino, visando proteção empresarial. Já em locações residenciais a lei confere mais direitos ao proprietário, visando preservar seu patrimônio.

Por exemplo, como já falado aqui, o ponto comercial é muito importante para o empresário, que constrói uma clientela na região. Podendo inclusive construir a identidade da sua empresa ou marca em cima de questões regionais.

Vamos imaginar que o proprietário do imóvel decide que não quer mais renovar o contrato por qualquer motivo que seja. O empresário é completamente afetado, perdendo grande parte da sua clientela, ou até mesmo precisando reestruturar toda a identidade da sua empresa. Isso afetaria diretamente a sua condição social e econômica.

As imobiliárias têm um papel primordial para garantir que os inquilinos e os proprietários tenham uma boa experiência na locação. Fazendo com que os direitos das duas partes sejam assegurados, para que nem o locador e nem o locatário sejam lesados nas situações.

Veja tudo sobre a Lei do Inquilinato para imóveis comerciais.

As duas principais diferenças são: