Reajuste do aluguel de imóvel: Como fazer?

O que diz a Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato rege todo o processo de locação, descrevendo os direitos e deveres do inquilino e do proprietário. A sua exigência em relação ao reajuste de aluguel, é que este seja descrito em contrato e assinado pelas duas partes, reconhecendo o aceite sobre o índice de aumento. E também, que seja feito somente depois de 12 meses de aluguel, nunca antes deste tempo.

A Lei não faz nenhuma exigência sobre qual índice deve ser usado, e isto fica a critério do proprietário, a ser acordado com o locatário.

Qual índice seguir?

O índice mais comum para reajuste de aluguel é o IGPM. Mas com os altos valores que este vem apresentando, está cada vez mais frequente o uso do IPCA como índice de referência.

Não há uma regra sobre qual índice seguir, como dito acima. A prática de mercado é regularizar no contrato de aluguel algum dos dois citados aqui. Geralmente, é comum que os reajustes sigam um bom senso encontrado pelas duas partes, e que seja considerado justo pelas duas partes.

Um pouco mais sobre cada índice

O IGPM é um índice que é calculado a partir de três quesitos principais: Preços do Atacado, Consumidor, Construção.

Já o IPCA engloba 9 quesitos: Transportes, Alimentação e bebidas, Habitação, Saúde e cuidados pessoais, Despesas pessoais, Educação, Comunicação, Vestuário, Artigos de residência.

Como falamos, os dois índices englobam preços do que é mais comum na rotina da população, e por isso são os mais utilizados para reajuste de aluguel. Mas o primeiro (IGPM) tem uma abrangência maior e leva em consideração também o dólar.

Apesar de incluir apenas três quesitos, e o IPCA incluir nove, o IGPM tem maior relação com a realidade dos preços de mercado por incluir a variação do dólar, que interfere em toda a cadeia de consumo.

Comumente o IGPM é um índice de maior variação, e também mais alta. Por isso, você pode encontrar maior recusa na tentativa de adotar este índice como guia para reajuste de aluguel no contrato.

Leia também: O contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?

Como fazer o reajuste do aluguel de imóvel?

Agora vamos à dúvida principal. Para fazer o reajuste do aluguel de imóvel, você precisa seguir alguns passos. O primeiro de tudo são os cuidados no início da locação, para garantir que o reajuste seja feito em conformidade com a lei.

Como falamos, a legislação não exige nada além do descrito em seu contrato de locação. Segundo a lei do inquilinato, você deve ter uma cláusula no documento deixando claro que depois de 12 meses de locação o contrato sofrerá um reajuste. Descreva também qual índice será levado em consideração para tal.

Se você aluga direto com proprietário, deixamos nossa dica extra aqui para que reconheça o contrato em cartório, para maior segurança de validação.

Depois de seguir o primeiro passo, que é elaborar um bom contrato de aluguel com o valor de reajuste fixado, você não terá dor de cabeça para reajustar a cobrança após os 12 primeiros meses da locação.

Para ficar mais fácil, colocamos um passo a passo com tudo o que julgamos importante e até essencial no processo de como fazer o reajuste do aluguel de imóvel.

Contrato de locação

Descreva no seu contrato de locação que depois de 12 meses o valor do aluguel pode sofrer reajuste, e descreva em seguida qual o índice que irá reger tal ação. Tenha sempre uma garantia no contrato para sua segurança.

Boas práticas de aviso

Para que seu inquilino não leve um susto ou seja pego de surpresa, recomendamos que tenha o hábito de entrar em contato alguns meses antes (1 ou 2) do reajuste, para informar que o tempo está próximo.

Muitos problemas com o reajuste e a negativa dos inquilinos ocorrem porque eles esquecem que o valor será reajustado naquela data. Ou seja, se o locatário é pego de surpresa, muitas vezes ele não tem tempo de se planejar financeiramente e acaba por vezes não conseguindo dispor desse aumento já no momento em que recebe o boleto com o valor reajustado.

Por isso, uma boa prática pode ser entrar em contato no 10º mês de contrato, avisando que em dois meses ocorrerá a renovação do contrato e o reajuste no valor do aluguel.

Neste período vocês terão tempo para negociar, se for o caso, e encontrar um meio termo que fique confortável para todas as partes. Caso contrário, você pode até perder o inquilino e ficar com o imóvel vago.

Como realizar o cálculo de reajuste de aluguel

Para fazer o cálculo de reajuste, você deve considerar o acúmulo do índice dos 12 últimos meses. Depois, transforme este valor em números decimais, e por último, multiplique o resultado pelo valor atual do aluguel.

Por exemplo, se você aluga seu imóvel por R$ 2.000, e o acúmulo dos últimos 12 meses é de 16,12%, a conta deve ser:

IGPM em decimais: 0,1612

Valor do aluguel: 2 mil reais

2000 x 0,1612 = 322,40

O resultado é o valor de reajuste, totalizando neste caso, R$ 2.322,40 o novo valor de aluguel.

Mas lembrando que, é necessário sempre considerar todos os pontos que envolvem a locação. Por exemplo, se o seu inquilino paga em dia, não dá problemas e pede um reajuste menor, considere a possibilidade de chegarem a um acordo de valor menor para manter seu imóvel locado.

Veja aqui uma calculadora automática.

Como negociar o reajuste de aluguel

A negociação de valores é muito comum e faz parte da maioria das renovações de contrato. Muitas vezes o salário do seu inquilino não teve aumento, como a maioria dos produtos no mercado. É uma boa prática levar em consideração a realidade destas pessoas, pois se você exigir um aumento muito absurdo, pode ficar com o imóvel vago.

Para negociar o reajuste, leve em consideração a realidade de mercado e deixe claro para o seu inquilino também a sua situação. Ter uma troca clara e uma conversa descontraída são as melhores maneiras de negociar com justiça.

Mas o principal aqui é um trabalho de longo prazo. Isso quer dizer que, se o seu imóvel está exatamente igual ao que o inquilino alugou, ou seja, não teve nenhum tipo de valorização ao longo desses 12 meses, fica mais difícil negociar um reajuste.

Apenas a realidade de mercado, salário e aumento nos preços de consumo não são argumentos realmente relevantes para um reajuste de aluguel proveitoso. Mesmo vocês tendo acordado isso em contrato, você corre o risco de perder o inquilino e passar meses com o imóvel vago, o que pode causar um prejuízo maior ainda.

Então, esse “trabalho a longo prazo” que falamos está se referindo a pequenas melhorias no imóvel durante a locação. Um conserto em calhas e telhado, limpeza de caixa d'água ou de gordura, restaurações, melhorias em ambientes/tubulações/fiações, portão eletrônico…

Quando o seu inquilino sugerir uma reforma ou manutenção que vá valorizar o imóvel, você deve considerar fazê-la e descontar o valor da melhoria no valor do aluguel, se for ele o responsável por implementá-la. Ou seja, o inquilino paga ao prestador de serviços e você o restitui no valor mensal. Restituir uma porcentagem já é válido.

Essas ações darão base para argumentação no momento da renovação: “Você alugou o imóvel em um estado, hoje, ele tem outro valor de mercado por conta das melhorias que fizemos, e que não houve custos a você. Por isso, pelo nosso acordo em contrato, e pela realidade do mercado, sugiro um aumento de R$ XXX,XX no valor do aluguel.”

A valorização constante do imóvel é sempre um argumento relevante. Mas considere também as contra-propostas.

Conclusão

Alugar o seu imóvel exige alguns processos bem complexos. Um deles é firmar um contrato de aluguel bem elaborado, claro e completo. Outro, é a cobrança mensal do valor da locação. E, na nossa opinião, um dos pontos mais difíceis e que dão dores de cabeça, é o reajuste do valor do aluguel.

Para fazer um reajuste correto, você precisa descrever o tempo após o início do contrato ( no mínimo 12 meses) e o índice que irá reger o reajuste. Depois, tenha boas práticas de avisos e informações prévias ao reajuste. Depois, o cálculo é simples e você deve fazê-lo no mês anterior ao reajuste, para aproveitar exatamente o acúmulo dos últimos 12 meses do índice. Por último, faça uma negociação clara e justa, para manter o bom relacionamento com o inquilino.

Sabemos que todo esse processo pode ser muito difícil para você. Por isso a Silveira Imóveis está no mercado! Oferecemos um serviço de qualidade, oferecendo apoio ao proprietário e inquilino, intermediando essas situações e atuando em todo o processo imobiliário.

Se precisar de ajuda na administração do seu patrimônio, entre em contato conosco. Ou leia: O que uma imobiliária em Brasília pode oferecer?