Como funciona a locação de imóveis hipotecados ou com alienação fiduciária?

É comum se deparar com os termos "hipoteca" ou "alienação" no mercado imobiliário. Mas muitas pessoas ainda têm dúvidas sobre os imóveis nestas situações.

A locação não é proibida e nem há impedimentos para que um imóvel alugado possa ser hipotecado ou alienado. Mas você não pode fazê-lo sem antes informar o credor, ou discriminar esta situação no contrato.

Vamos explicar todos os detalhes ao longo do texto, para que ao terminar a sua leitura, você entenda o que significa cada termo; com qual finalidade são feitas as hipotecas e alienações de imóvel; e o que você deve fazer para alugar um imóvel nestas condições.

Parágrafo Novo

O que é hipoteca?

A hipoteca é o ato de entregar seu imóvel como garantia a uma instituição financeira para conseguir um empréstimo ou financiamento. Isso é muito utilizado para conseguir juros menores e com prazos longos, colocando o patrimônio como garantia de pagamento.

O imóvel continua no nome do proprietário, mas com registro em cartório da dívida em nome da instituição. Ou seja, se você decide hipotecar o seu imóvel é feito um contrato entre você e o credor (banco), que será registrado no mesmo cartório de Registo de Imóveis onde a propriedade está matriculada. Esta hipoteca ficará vinculada e registrada na matrícula do imóvel até que a dívida seja paga.

Este modelo não é muito utilizado aqui no Brasil, pois pode causar insegurança à instituição que concede o empréstimo ou financiamento. Afinal, o patrimônio continua no nome do proprietário e a única garantia é o registro em cartório.

A instituição terá seus direitos preservados, mas para isso deve abrir um processo judicial. Pelos custos deste processo, além do tempo para reaver o valor, a hipoteca é muito pouco utilizada. Falaremos sobre isso com mais detalhes no próximo tópico.

Como funciona a hipoteca?

Na hipoteca, entregamos um imóvel quitado para uma instituição financeira em troca de um empréstimo ou financiamento, como falamos anteriormente.

Mas para sair do processo técnico e ficar um pouco mais fácil de entender, vamos imaginar que você tem um imóvel em seu nome - que é o local onde mora - mas quer investir em uma casa na praia para passar as férias com a família. Para isso, precisará de uma grande quantia em dinheiro.

As instituições que fornecem empréstimo não podem confiar uma quantia tão grande sem a garantia de que você vai conseguir quitar a dívida. Então, esta instituição aceita o seu imóvel já quitado como garantia. Ou seja, você hipoteca seu imóvel e consegue o dinheiro que precisa.

Essa prática não se popularizou muito no Brasil pois, caso a dívida não seja paga, a instituição precisaria abrir um processo judicial para reaver o imóvel hipotecado.

Isso tudo faria com que o tempo de espera para que o credor (instituição) receba o dinheiro seja ainda maior, além de gerar custos desnecessários para a instituição.

1. Tempo até a finalização do processo e recebimento dos valores;
2. Profissionais para levar a ação adiante;
3. Tempo em que o dinheiro não foi recebido, e por consequência não está rendendo nos investimentos da instituição.

Posso hipotecar um imóvel duas vezes?

Segundo a Lei nº 10.406/2002, Art. 1.476, o proprietário pode negociar um imóvel hipotecado como garantia para um segundo empréstimo, até mesmo em outra instituição financeira.

Por exemplo, um empresário deixou o seu imóvel como garantia para comprar uma casa na praia. Mas quer usar o mesmo imóvel como garantia para comprar uma sala comercial.

Isso pode ser feito. E a Lei prevê algumas cláusulas que regulam em situações de inadimplência:

1. O credor da segunda hipoteca não poderá executar o imóvel antes da quitação da primeira dívida. Quem tem preferência é sempre o primeiro credor, sendo que o segundo só poderá tomar qualquer atitude em seu favor depois que a primeira dívida for totalmente quitada.
2. Caso o devedor não consiga pagar as mensalidades da primeira hipoteca, o credor (instituição financeira) da segunda hipoteca pode quitar a parcela, recebendo todos os direitos envolvidos neste pagamento.

Ou seja, o primeiro credor recebe o pagamento, e o segundo credor - que fez o pagamento em nome do endividado - recebe todos os direitos envolvidos naquela negociação. Nesta ação a segunda instituição está servindo como um terceiro na quitação da dívida.

O devedor também pode entregar o patrimônio às instituições, abrindo mão do seu bem, há diversas cláusulas na lei regularizando o processo. Nestes casos, procure profissionais especializados e com experiência para auxiliar você.

Como dar baixa na hipoteca de um imóvel?

Assim que a dívida com a instituição financeira for quitada, é importante dar baixa na hipoteca do imóvel, pois esse procedimento não é automático. Para fazer isso, é preciso entrar em contato com o Cartório de Registro de Imóveis no qual você fez o registro.

O processo é simples, basta comparecer ao cartório com seus documentos pessoais, e o comprovante de quitação da dívida: 

• Comprovação da quitação da dívida;
• Certidão negativa; 
• Certidão de ônus de inteiro teor; 
• RG;
• CPF; 
• Certidão de nascimento/casamento; 
• Comprovantes de residência.

Vale lembrar que a lista de documentos necessários pode variar dependendo do cartório, então o mais indicado é entrar em contato para informações mais precisas.

Saiba mais sobre a venda de um imóvel hipotecado clicando aqui.

O imóvel hipotecado pode ser alugado?

A locação de um imóvel hipotecado não é proibida judicialmente. O proprietário do imóvel hipotecado pode colocar o mesmo para alugar, podendo inclusive direcionar o valor do aluguel para pagar a dívida. 

Voltando aos exemplos, imagine que aquele mesmo empresário (que hipotecou o seu imóvel para comprar uma casa na praia) não está conseguindo quitar a dívida. Locar o seu imóvel pode ser a solução para complementar a renda e conseguir pagar a mensalidade.

Outra situação que gera muita dúvida, é quando o imóvel já está alugado. A locação não impede que ele seja hipotecado. O patrimônio pertence ao proprietário, logo pode ser dado como garantia em suas transações pessoais sem aviso ao inquilino.

Caução hipoteca como garantia de locação

Se você aluga imóveis já deve saber o que significa garantias de locação. O caução da hipoteca de um imóvel pode ser também uma garantia, que ficará vinculado ao contrato e pode ser penhorado em caso de inadimplência. Mas isto somente se o proprietário locador ou a imobiliária que intermedia a negociação aceitar este tipo de garantia.

Caso aceitem, o inquilino deverá apresentar um imóvel quitado - com registro em seu nome - e fazer a hipoteca diretamente no cartório registrado na matrícula do imóvel dado como garantia.

Um bom exemplo é quando você já tem um imóvel quitado, mas quer alugar um outro local, seja para passear ou trabalhar. Ao invés de procurar um fiador, você pode colocar sua casa como garantia na nova locação.

Isso acontece muito com pessoas que viajam a trabalho, como por exemplo, os parlamentares. Este público geralmente tem imóveis em outras cidades, afinal, o período em Brasília para estas pessoas pode ser muito relativo e instável.

Ao início do trabalho, o parlamentar vem para o Distrito Federal por tempo indeterminado, mas não para sempre. Nesta situação, vamos imaginar que essa pessoa tem um imóvel em outra cidade, e o coloca como garantia na locação de uma casa aqui na capital. 

Quando seu mandato finaliza, o imóvel alugado é devolvido, e este profissional volta para sua cidade anterior com a família.

Veja outros tipos de garantia na locação de um imóvel.

Arrendamento de imóvel hipotecado

Um imóvel hipotecado pode ser arrendado, isto é mais comum em imóveis comerciais.

O arrendamento é bem parecido com o aluguel, a diferença é que devemos mencionar no contrato de locação que o imóvel está hipotecado. E ao final do contrato, o valor já pago de “aluguel” pode ser utilizado como entrada para a compra do mesmo.

Por exemplo, um comerciante aluga um estabelecimento, e ao invés de fazer um contrato de locação, em que o aluguel pago só serve para pagar o mês de uso. O mesmo faz um contrato com o proprietário de arrendamento, este imóvel fica assegurado a ele, e o valor pago pode ser utilizado para a compra do bem ao final do contrato.

Existem duas regras a serem cumpridas nesse caso:

1. O arrendatário do imóvel hipotecado deve depositar a renda na conta bancária associada ao empréstimo;
2. No contrato de arrendamento deve constar a indicação de que o imóvel se encontra hipotecado – ou seja, de que o crédito ainda está a ser pago.

Para evitar problemas, deve-se avisar a instituição em que a hipoteca foi feita, de que o imóvel será arrendado. Pois o valor pago pelo locatário deve ser destinado diretamente para um conta no banco credor e assim ir diluindo a dívida. 

Voltando ao exemplo do imóvel comercial alugado, é como se o locatário estivesse quitando a dívida no lugar do endividado. E ao final do contrato de locação, o endividado, que já quitou a dívida, passa a receber o valor - recebendo de volta tudo o que já havia pago anteriormente.

Trouxemos o exemplo de um imóvel comercial, mas isso se aplica também à residenciais. Essa também é uma solução para quem não está conseguindo quitar a dívida, assim como falamos anteriormente.

O que é a Alienação Fiduciária?

Alienação fiduciária tem o significado de “transferir algo com confiança”. É quando você transfere o seu imóvel para a instituição financeira ou credor, e só ao quitar a dívida tem o direito de ter o imóvel em seu nome novamente.

Assim, se a dívida não for paga, o credor pode vender o patrimônio para quitar as parcelas restantes, sem precisar de ação judicial para reaver os seus direitos.

Um exemplo são os leilões feitos pelos grandes bancos, com os imóveis de financiamentos não pagos. Estes vão a leilão para que a dívida seja quitada, afinal, não é interessante para a instituição ficar com o patrimônio parado. Nestes casos, o valor já pago pelo devedor é devolvido a ele assim que o imóvel é leiloado.

Ou seja, em caso de não quitação do valor total da dívida, o que já foi pago não é “perdido” pelo devedor. E também há a possibilidade de venda por parte da instituição que concedeu o crédito, gerando maior segurança de recebimento do que em casos de hipoteca, por exemplo.

Uma boa dica de leitura para saber mais sobre quando um imóvel vai a leilão, clique aqui.

Como funciona a Alienação Fiduciária?

A forma mais utilizada de alienação fiduciária é a do financiamento. Quando uma pessoa compra um imóvel, e deixa no nome da instituição financeira como garantia de que a dívida será paga.

Essa é uma prática muito mais comum no Brasil, diferente da hipoteca, por ter meios mais fáceis e seguros para a instituição.

Quando você compra um carro e não tem o valor total do bem, o banco “empresta” esse valor - que pode ser total ou parcial, dependendo se você tem ou não uma quantia de entrada. O banco repassa o valor do automóvel para a loja, e a dívida fica com a instituição financeira.

Claro que, esse tipo de financiamento tem taxas e juros, o que faz a dívida ficar maior do que o valor inicial. E caso as parcelas não sejam pagas ou fiquem com muito atraso, o bem é tomado pelo banco.

Leia também nosso artigo sobre O que é um imóvel alienado e como comprá-lo? 

Como dar baixa na alienação fiduciária?

Ao final da dívida, o devedor deverá solicitar ao credor a emissão do termo de quitação. Este documento deve ser entregue ao cartório para baixa na alienação fiduciária, antes registrada na matrícula do imóvel.

Esse termo deve estar assinado pela instituição, demanda custos e é necessário reunir a documentação correta para levar até o cartório, e somente depois deste processo, pode-se retirar a certidão atualizada da matrícula do imóvel.

Assim o patrimônio não terá mais ligação nenhuma com o credor, e você passa a ser oficialmente o proprietário. Lembrando que, antes deste processo, o imóvel ficará em nome desta instituição.

Um imóvel alienado pode ser alugado?

Os imóveis nessas condições podem sim ser alugados, não há nada que impeça. Porém, a instituição financeira precisa estar ciente da locação e concordando com seus termos, diferente das situações de um imóvel hipotecado.

Isso tudo está bem expresso na Lei nº 9.514/97, artigo 37-B.

Faz-se necessário também essa ciência expressa da instituição em relação às condições da locação, que pode ser feita na forma de carta escrita e assinada, com firma reconhecida pelo mesmo.

Ou seja, aqui na alienação fiduciária, a instituição que concedeu o crédito tem maior garantia de recuperação de valores caso a dívida não seja quitada, diferente dos casos de hipoteca. E ela também precisa ser informada sobre qualquer alteração na situação do mesmo - como em casos de locação.

Leia também: A importância da carta de anuência ao se alugar imóvel alienado fiduciariamente

Se o proprietário do imóvel informa o banco, mas o mesmo não faz a carta concordando com as condições de locação, não significa que a locação não seja válida. Mas sim que a instituição não poderá queixar-se de algo posteriormente, se não está escrito e devidamente registrado em cartório. 

Diferença entre Hipoteca e Alienação fiduciária

A hipoteca e a alienação fiduciária são muito parecidas. As duas nomenclaturas se referem à entrega de um imóvel como garantia para fazer empréstimos ou financiamentos. A diferença fica no registro do imóvel.

Na hipoteca o imóvel continua em nome do proprietário, e a instituição financeira para reaver o mesmo, em caso de falta de pagamento da dívida, precisa entrar na justiça.

Já na alienação fiduciária, o patrimônio continua em nome da instituição em que foi financiada até a sua quitação, e só então passa para o nome do proprietário.

Por exemplo, na hipoteca, você quer comprar um carro com juros mais baixos do que o banco está oferecendo apenas para um financiamento comum. Nesta situação, você coloca o seu imóvel já quitado como garantia de que a instituição que concedeu o crédito não vai sair no prejuízo, e a mesma concede o crédito por juros menores. 

Já a alienação fiduciária funciona apenas como um financiamento do patrimônio que você quer adquirir, sem precisar de outro bem como garantia. Como quando compramos um apartamento e financiamos em um banco, o imóvel só passa para o nome do comprador quando a dívida é quitada completamente.

Conclusão

O proprietário pode locar seu imóvel, tanto hipotecado quanto com alienação fiduciária. E pode também aceitar imóveis como garantia de que seu inquilino pagará o aluguel em dia, fazendo assim um calção hipotecário.

Sendo assim, como proprietário, você também pode arrendar o imóvel ou usá-lo para outros fins, e até fazer com ele uma segunda hipoteca como explicamos.

Mas sempre, antes de colocar para alugar um imóvel nessas condições, você deve avisar a instituição financeira em que o imóvel está com agravante. Para que não corra o risco de perder tempo e dinheiro com processos legais.

Com tudo devidamente documentado e registrado em cartório, você estará muito mais seguro. A principal dica que podemos dar a você nestas situações é agir com clareza, e sempre informar a instituição por escrito por canais oficiais - como o email. 

Contamos com uma assessoria jurídica por meio de um escritório especializado, para verificar a documentação do imóvel e garantir um processo limpo e transparente. Pensando sempre no bem estar tanto de nossos locadores, quanto de locatários.

Ficou com alguma dúvida? Deixa aqui nos comentários e vamos tentar ajudar você.