Como calcular o valor do aluguel de um imóvel comercial?

Calcular o valor do aluguel de um imóvel comercial com frequência é importante, para atualizar o seu preço de mercado e não ficar com o valor defasado. Isso auxilia na previsão de receita para o proprietário ou investidor e garante o retorno do investimento.

Leia: Retorno sobre investimento imobiliário e entenda como isso funciona.

Da mesma forma, tomar conhecimento de como é feito cálculo do preço do aluguel de um imóvel permite ajudar nas negociações entre o proprietário e um futuro inquilino. 

Ou seja, não é só com a previsibilidade de retorno que o cálculo colabora, é também no momento da divulgação e no preparo de quem irá acompanhar a visitação dos interessados.

Veja todos os detalhes e saiba como calcular o valor do aluguel do seu imóvel comercial corretamente.



O que compõe o valor do aluguel de um imóvel comercial?

O preço da locação é determinado por uma variedade de fatores, como localização, tamanho, condição e comodidades da propriedade, e pelas condições do mercado local - como oferta e demanda.

Este preço também pode ser afetado pela duração do contrato, o tipo de imóvel (loja, galpão, sala, etc.) e os acabamentos e reformas realizadas.

Veja também: Vale a pena reformar antes de alugar o meu imóvel?

Como calcular o valor do aluguel de um imóvel comercial 

Você já pensou que algo aparentemente simples, como calcular o valor do aluguel de um imóvel comercial, pode na verdade ser muito mais complexo do que parece? 

Definir um preço para seu patrimônio demanda certos cuidados, afinal, você pode deixar de alugar um imóvel se ele está muito caro (se comparado à imóveis similares), ou também, pode perder dinheiro por alugar muito barato.

Vamos citar abaixo os principais itens para levar em consideração na hora de precificar o aluguel.

Oferta e demanda

A oferta e a demanda são os primeiros itens para atentar-se. Elas afetam o valor de um ponto comercial porque, à medida que a demanda por espaço comercial nas regiões aumenta, os imóveis ficam mais visados. 

Afinal, os empresários passam a desejar seus negócios naquele endereço, visto que a demanda pelo seu produto ou serviço existe.

Por outro lado, quando a demanda por espaço comercial é baixa. Ou seja, não tem público consumidor, não tem fácil acesso com transporte público ou privado, e até, não tem outros comércios próximos que atraiam consumidores. Os proprietários precisam baixar os preços dos aluguéis.

Se você ainda está na busca de uma aquisição como fonte de renda ou precisa atualizar o preço do seu patrimônio, considere estudar muito bem a região. Locais com mais comércios e movimentação de pessoas tendem a ter seu valor elevado pelas possibilidades de negócios aos empresários.

Regiões com mais oferta e demanda atraem lojas, escritórios e todo tipo de comércio pelo potencial de crescimento. Consequentemente, o aluguel vale mais.

Localização do imóvel

Este item está diretamente ligado ao que explicamos anteriormente. A localização do imóvel tem um efeito muito significativo no preço de locação. Um local altamente desejável, como um centro comercial ou uma área movimentada, geralmente terá aluguéis mais altos do que um imóvel em um local mais tranquilo.

Além disso, o endereço tem relação com a facilidade de acesso para clientes, funcionários e entrega de materiais. 

A proximidade com outros negócios e serviços também pode desempenhar um papel na determinação do valor de um arrendamento comercial. Por exemplo, imóveis localizados perto de restaurantes, hotéis e outras comodidades são mais procurados para suprir as necessidades do dia a dia dos trabalhadores e clientes.

Basicamente, o valor do aluguel é maior se:

• Tem alto fluxo de pessoas;
• O bairro ou cidade é valorizada;
• As condições econômicas dos moradores da região são elevadas;
• Tem estacionamento;
• Tem fácil acesso com transporte público; 
• Tem demais atividades comerciais (como shoppings, universidades, escolas, etc).

Preço médio da região

No coração da cidade, o preço médio dos aluguéis comerciais é alto devido à localização privilegiada e grande procura de estabelecimentos comerciais. No entanto, à medida que você se afasta o preço diminui.

Imagine que você é proprietário de uma empresa procurando um local para abrir mais uma loja. Se você quer um alto fluxo de pedestres e visibilidade, terá que optar por uma região central.

Essa visibilidade e o tráfego de pessoas fazem toda a diferença na hora de fechar o mês. Então, no fim, se você quer expandir os negócios acaba optando pela região que certamente trará boas vendas, independente do preço da locação.

Em regiões mais afastadas, o menor fluxo de pedestres e carros, e dificuldade de acesso com transporte público cria problemas para o comércio. Consequentemente, o valor do aluguel deve ser menor.

Veja também: Por que escolher a região Asa Norte em Brasília? Entenda as vantagens!

Idade e infraestrutura

A idade do imóvel é também relevante, pois a locação de uma estrutura mais antiga pode gerar mais problemas. Vazamentos, reparos na rede elétrica, manutenção de telhado, piso, e por aí vai.

Além disso, também devemos considerar a infraestrutura. Um imóvel antigo dificilmente terá, por exemplo, acessibilidade para pessoas com deficiência (PCD), a não ser que o proprietário faça o investimento nessa melhoria. Já as propriedades novas estão atualizadas e saem de um padrão antigo muito comum (e simples).

Resumindo: O seu imóvel pode ser antigo, mas se as manutenções estão em dia e, além do que não podemos ver (como rede elétrica e hidráulica), ele está totalmente atualizado, a valorização vai garantir que você possa competir com imóveis mais novos. 

Mas se você não tem o hábito de reformar e reparar com frequência, o valor da locação será bem mais baixo.

Regra base para calcular o valor do aluguel comercial: Porcentagem sobre o valor total do imóvel

Uma das estratégias mais usadas para calcular o aluguel de um imóvel comercial, é aplicar um percentual sobre o valor de aquisição da propriedade. Isso deve ser combinado com os outros itens que citamos, como a valorização, endereço, etc.

Esse percentual costuma ficar entre 0,5% e 1% ao mês. Por exemplo, se o valor de mercado de um imóvel é R$ 150 mil, o aluguel ficaria entre R$ 750 e R$ 1.500 mês. Essa variação irá depender dos itens descritos até aqui neste texto. 

É importante ressaltar também que o valor do aluguel é reajustado anualmente com base no Índice Geral de Preços de Mercado (IGPM), definido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Esta taxa é multiplicada pelo preço do aluguel a cada 12 meses de contrato, para determinar o novo preço de aluguel.

Portanto, o valor está alinhado também com a inflação e os índices de mercado, garantindo que o locador não sofra nenhum prejuízo financeiro. 

Essa situação garante que o aluguel esteja em linha com a evolução da economia e protege o locador dos impactos inflacionários. Além disso, manter o valor da locação de acordo com o mercado é essencial para a preservação do investimento imobiliário, sendo também uma prática justa e comum.

A importância de consultar uma imobiliária

A princípio, consultar uma imobiliária experiente pode ajudá-lo a determinar o valor de aluguel apropriado para seu imóvel, já que essa empresa tem as informações necessárias sobre os preços da região, bem como a vizinhança e outras realidades regionais. 

Além disso, é importante buscar aconselhamento especializado para garantir que você obtenha um valor de aluguel competitivo. 

Há também outros benefícios que um investidor imobiliário consegue ao consultar uma imobiliária, são eles:

• Conhecimento do mercado: a imobiliária compreende as tendências do mercado local;
• Pesquisa e análise: determina o valor de aluguel ideal;
• Networking e conexões: identifica potenciais inquilinos;
• Conhecimento jurídico: conhece os regulamentos e leis;
• Marketing e publicidade: promove o imóvel comercial para encontrar potenciais inquilinos;
• Habilidades de negociação: negocia termos de locação favoráveis com os potenciais locatários;
• Economia de tempo: faz todo o processo de pesquisa para o cálculo do valor do aluguel de um imóvel comercial. 

É uma boa ideia considerar fazer parceria com uma imobiliária, para obter orientação sobre valores de aluguel e melhores opções para alugar seu imóvel sem precisar dedicar o seu tempo à isso.

Leia sobre a taxa de administração de imóveis – Você sabe para que ela serve?

Conclusão

O aluguel de imóveis proporciona uma renda estável para o proprietário, mas é importante considerar fatores macroeconômicos ao determinar o valor do aluguel comercial. 

Definir um preço justo é crucial, pois um imóvel vago não apenas deixa de gerar receita, gera também custos de manutenção. Então, o valor defasado pode prejudicar em vários sentidos, seja na perda de dinheiro por uma loja/sala difícil de alugar pelo preço alto, ou na perda mensal de um imóvel com aluguel defasado.

Por fim, para resumir o que vimos aqui, os indicadores que calculam o valor de um imóvel comercial são:

• Oferta e demanda;
• Localização do imóvel;
• Preço médio da região;
• Idade e infraestrutura;
• Regra básica de porcentagem.

Contar com uma imobiliária faz toda a diferença na hora de precificar o aluguel do seu imóvel comercial. 

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