Penhora de imóveis do fiador: Entenda como funciona
Em 2021, o Supremo Tribunal Federal (STF) tornou constitucional a penhora de imóveis de família do fiador, em caso de descumprimento contratual ou dívidas da locação. Isso facilitou para as duas partes - inquilinos e proprietários. Veja tudo sobre o assunto de forma simples e facilitada.
Para locar um imóvel é necessário que o inquilino apresente alguma forma de garantia. Seguro-fiança e título de capitalização são formas de garantia que vêm ganhando espaço, mas a modalidade "fiador" continua sendo a mais comum, especialmente quando o valor de aluguel é mais elevado.
O fiador é uma pessoa escolhida pelo inquilino, que aceita ficar responsável por assumir dívidas referentes ao descumprimento contratual, caso o locatário deixe de cumprir com suas obrigações financeiras. Ou seja, se o inquilino devolve o imóvel sem realizar os consertos previstos em contrato, deixa alguma dívida, ou não paga o aluguel, os valores serão cobrados do fiador.
Esse é o modelo de garantia mais utilizado, pois oferece a segurança financeira que se propõe ao proprietário e à imobiliária (se houver). E é uma garantia facilitada ao inquilino, pois tira a necessidade de contratar seguros por exemplo, que demandam investimento.
Entenda sobre as modalidades de garantia clicando aqui.
Estas outras garantias envolvem custos que muitas vezes dificultam ou impedem a locação. Já na escolha de um fiador esse problema não existe.
Antes, entendia-se que o direito à moradia se sobrepõe a qualquer outro (como o direito de restituição financeira, usando um imóvel de família para quitar a dívida). Então, era impenhorável qualquer imóvel familiar sobre dívida imobiliária.
Após as últimas decisões do STF, tornou-se constitucional a possibilidade de penhora de imóveis de família para restituir valores de locação. O que possibilitou mais segurança aos locadores, e pode vir a facilitar os processos contratuais.
O que é a penhora de bens de fiador?
Quando um inquilino não cumpre com suas obrigações legais (deixa dívidas no imóvel, não faz os reparos necessários, ou não paga o aluguel), o proprietário tem algumas opções de reaver seus valores, e uma delas é a garantia descrita em contrato. No caso de fiador, a garantia é a de que, uma outra pessoa está responsável pela dívida, além do locatário.
Ao escolher um fiador, o inquilino deve citar uma pessoa (que assinará o contrato) que tenha renda acima do valor do aluguel, e também imóveis quitados. Cada imobiliária exige isso de formas diferentes, mas sempre há a exigência, pois se o inquilino não tem como pagar, são os bens do fiador (ou acordo de quitação à vista com este) que garantem ao proprietário uma segurança financeira.
Ou seja, os primeiros passos para cobrar a dívida são: tentativa de acordo amigável ou judicial, penhora de outros bens e por último, a penhora de imóveis (demais imóveis, e somente em última opção a penhora de imóveis de família).
Leia mais sobre a impenhorabilidade de bens de família, e entenda em quais situações não é possível a penhora.
Como funciona a penhora de imóvel do fiador para quitar dívidas de locação?
Quando um inquilino, seja ele comercial ou residencial, deixa uma dívida ou não cumpre com suas obrigações legais previstas no contrato de locação, o locador tem a opção de mover uma ação para reaver os seus valores, onde o juiz pode determinar a penhora de imóveis do fiador, se não houver outras possibilidades de quitação.
Depois da atualização do STF, o argumento de que os imóveis de família (moradia) se sobrepõem à prática financeira (congelamento de bens para quitar dívidas) começa a se tornar inválido, coisa que acontecia antes para “livrar” a penhora de imóveis do fiador.
As primeiras opções são acordos e ofertas de outros meios para quitação. Em último caso, a penhora é cogitada e pode ser executada, fazendo com que o imóvel familiar vá a leilão.
Quando o fiador concorda com os termos na assinatura de contrato, este se coloca disponível e assume por livre iniciativa toda e qualquer responsabilidade sobre dívidas. E isso já basta para a justiça agir como for preciso para cobrir as dívidas reclamadas.
Na prática, é muito difícil tirar um imóvel próprio e quitado de uma pessoa. Outras possibilidades sempre serão sugeridas e somente em último caso a penhora ocorre. A questão principal é a intenção dos devedores em realmente quitar a dívida para não chegar a esse extremo.
O que isso muda no cenário do mercado imobiliário?
É muito mais seguro ao proprietário de imóvel a possibilidade de congelamento e penhora de bens de família do fiador. Pois caso o inquilino dê problemas financeiros, não sobrarão dívidas e custos para si.
Do outro lado da situação, o processo de locação ficou um pouco mais facilitado, pois muitas pessoas conseguem concluir seu processo de locação sem impasses e sem surpresas que encarecem a locação (caução, seguros, etc.), facilitando a movimentação no mercado imobiliário.
Como falamos, penhorar um imóvel familiar, por qualquer motivo, na prática não é tão comum. Voltando especificamente para este tema (penhora de imóveis familiares para quitar dívidas de locação), tirar um imóvel de terceiro seria ainda mais longe da realidade.
É possível e está na lei, mas não é a prática que a justiça espera ter. A questão aqui é que, com essa abertura, a aprovação de locações fica mais facilitada, e gera maior segurança a todos (mesmo que na realidade seja muito difícil que uma dívida seja alta a ponto de precisar da penhora).
Conclusão
Quando falamos sobre todos esses pontos, a impressão que fica é a de que o processo de locação é tão burocrático e cheio de possibilidades de erro, que quase desanima os locadores e locatários.
Mas, a atualização da constituição e o encontro de novas brechas não se trata apenas de restituir valores a todo custo. E sim da facilitação do acesso à locação, moradia e empreendedorismo. Proporcionar um processo ágil e menos custoso aos locatários que buscam abrir negócios e girar a economia, assim como aos candidatos à moradia no caso da locação residencial.
Isso pode ser um grande facilitador na hora da locação, e uma mudança significativa para o mercado imobiliário. Se você precisa da ajuda de uma imobiliária em Brasília, entre em contato com a gente!
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