Como é feito o cálculo do ITBI DF

O que é o ITBI DF?

O ITBI DF significa Imposto de Transmissão de Imóveis do Distrito Federal. É um imposto que incide durante a transação de compra e venda de um bem imobiliário, e é cobrado pelo município onde o imóvel está localizado, neste caso, no Distrito Federal. 

De acordo com o art. 156, inciso II, este imposto incide sobre a transferência de uma propriedade, do vendedor para o comprador. A documentação para transferência só será liberada após a confirmação do pagamento do imposto. 

Portanto, ao pagar o ITBI DF, o comprador se torna oficialmente proprietário do imóvel. Por exemplo, se alguém comprar um apartamento em Brasília, precisará providenciar vários documentos e passar por alguns procedimentos, sendo um deles o pagamento do ITBI.

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ITBI x ITCMD

Primeiro, o ITBI (Imposto sobre a transmissão de bens imóveis) é pago em caso de compra, venda ou outros direitos, por exemplo, usufruto (direito conferido a alguém). 

De modo geral, uma pessoa que irá comprar um imóvel, não pagará apenas o valor do imóvel propriamente dito, mas também, o Imposto de Transmissão de Imóveis - ITBI.

O ITCMD (Imposto de transmissão causa mortis e doação), por sua vez, é um imposto do Governo do Estado, sendo exigido que seja pago apenas em caso de transferências a título gratuito. Em outras palavras, apenas quando o novo dono do imóvel o obtém em razão de herança ou de doação. 

Por que devo pagar o imposto?

O não pagamento do ITBI DF impossibilita que ocorra a transferência do imóvel. Ou seja, o imóvel adquirido não constará em nome do comprador. 

Nesse sentido, é importante que o comprador faça o pagamento do ITBI DF para regularizar o seu patrimônio e tornar oficial a transferência do imóvel. 

De modo geral, as consequências de não resolver a pendência são: 

• Uma adição no custo do pagamento do ITBI DF, que surge da multa e dos juros, caso o imposto não seja pago conforme o prazo determinado;
• Impossibilita a transferência do imóvel para o comprador;
• O comprador pode entrar no cadastro na lista de inadimplentes e ser colocado na dívida ativa do município (débitos que o cidadão tem com a prefeitura).

Como o ITBI DF é calculado?

O ITBI DF depende do valor de mercado de um imóvel, que pode ser consultado na ficha de recolhimento do IPTU. O valor do imóvel escrito no contrato de compra e venda também pode ser usado para o cálculo.

Se o comprador não concordar com o valor, pode questionar o cálculo. Isso acontece porque, algumas prefeituras usam o valor maior para calcular o imposto quando verificam o preço de mercado e o valor da venda. 

Inclusive, essa ação é contra a legislação e caso o comprador sinta-se lesado é possível acionar o judiciário.

A razão disso é que, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que o ITBI deve ser calculado com base em quanto custou o imóvel na negociação de compra. Ou seja, o cálculo do ITBI tem que levar em consideração, preferencialmente, o preço de aquisição do imóvel transmitido em período regular do mercado (não usar como base de cálculo o IPTU).

Enfim, a única coisa que você precisa para descobrir o ITBI DF é uma calculadora. Para fazer isso, multiplique a alíquota do imposto pelo valor de mercado do imóvel. O valor que deve ser pago é a soma. 

Se a alíquota de um imóvel for de 3% (como no Distrito Federal) e seu custo for de R$ 300 mil, o ITBI será de R$ 9 mil.

O que é o valor venal de um imóvel?

É o valor de mercado de um imóvel, e afeta diretamente o cálculo do ITBI DF. O governo estabelece um preço para uma propriedade, chamada de “valor venal”. Este é determinado com base em diversos fatores e utilizado na apuração dos impostos imobiliários. 

Cada município usa um cálculo único baseado em uma fórmula comum. Em geral, o cálculo é feito com base no espaço disponível, no valor médio da unidade residencial determinado pela Planta Genérica de Valores do município, na idade do imóvel, nas características da construção e na localização. 

Além disso, modificações, acréscimos e reformas são levados em consideração na determinação do valor de mercado. Isso ocorre porque uma variedade de fatores pode afetar o preço da propriedade.

Consequentemente, o cálculo de cada município é diferente. O preço de um imóvel no DF é frequentemente determinado usando o valor de mercado. 

Essas considerações, embora sejam um ponto de partida para precificar uma propriedade, não são as únicas que devem ser levadas em consideração. Isso acontece pois, a determinação do valor de venda de um imóvel requer a consideração de uma série de fatores complexos.

Como pagar o ITBI e quem deve fazê-lo?

A princípio, é essencial que o responsável pela compra de um imóvel conte com a documentação desse bem, por exemplo, os contratos, comprovantes de pagamentos e documentos específicos que alguns municípios ou estados podem pedir. 

Ou seja, o comprador é quem deve realizar o pagamento dessa taxa. E como boa parte dos impostos relacionados às transações imobiliárias, a guia de recolhimento do ITBI apenas poderá ser paga quando o comprador tiver em sua posse uma série de documentos, detalhados no próximo tópico. 

É natural que o comprador de um imóvel deseje que o processo do pagamento do ITBI seja mais rápido, não é? Por isso, é indispensável contar com uma empresa que tenha experiência na área imobiliária e possa auxiliar você, prevenindo erros e evitando perda de dinheiro.

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Planejando o pagamento do ITBI DF

As transações imobiliárias podem ser complexas, mas com planejamento adequado e consideração de todas as despesas necessárias, como o ITBI DF, elas são realizadas sem problemas. 

É importante lembrar de fazer um orçamento para impostos e taxas, além do valor da propriedade em si. 

Familiarizar-se com a regulamentação do município onde o imóvel está localizado também é fundamental, pois áreas diferentes podem ter regras e descontos diferentes em relação ao ITBI e suas condições de pagamento. 

Além disso, é altamente recomendável ter como parceiro uma imobiliária para orientação durante todo o processo. Por exemplo, a Silveira Imóveis oferece suporte e assistência para garantir uma transação tranquila e confiável.

Quando o ITBI não precisa ser pago?

O ITBI não é cobrado, unicamente, em casos de doação do imóvel. Ou seja, se você deseja passar a titularidade do patrimônio para outras pessoas, como filhos, cônjuge e outros familiares, você pode realizar o processo de doação.

Porém, este processo não é gratuito. Você deverá pagar uma taxa de alteração da escritura em um cartório e o ITCMD, como explicamos em outro tópico neste texto.

Conclusão

Conhecer como é feito o cálculo do ITBI DF inicialmente pode parecer que você estará pisando em ovos.

Mas, ter o domínio dessa pequena operação matemática permite que você não tenha dor de cabeça no futuro por conta do ITBI DF, como ter que pagar multa, juros ou ficar impossibilitado de fazer a transferência do imóvel para seu nome. 

Aliás, o cálculo do ITBI DF está longe de ser um bicho de sete cabeças, basta seguir essas etapas:

• Saber o valor de mercado do imóvel e alíquota do ITBI DF (3% no momento da publicação deste texto);
• Em seguida, fazer a multiplicação da alíquota do ITBI DF pelo valor de mercado do imóvel;
• Por fim, o resultado desse cálculo é o valor que deve ser pago de ITBI.

Contar com a ajuda de profissionais experientes e confiáveis permite que você tire de letra todas as questões envolvidas, como o cálculo do ITBI DF e o pagamento dele.

A Silveira Imóveis pode ajudar na pesquisa do imóvel ideal para você e sua família, assim como, ajudar com toda a burocracia ao adquirir o imóvel, de forma prática, segura e confiável. Então, entre em contato com a gente.