Tudo o que você deveria saber sobre a Lei do Condomínio

A Lei do condomínio nº 4.591 de 1964 é a principal lei que rege as normas gerais de condomínios. Em 2002 houve uma atualização do código civil, que modificou algumas das normas descritas na Lei nº 4591/64. 

Todas essas descrições e atualizações são extremamente necessárias, para acompanhar nossa rotina que está em constante mudança, assim como as novidades no mercado imobiliário. Por isso, trouxemos tudo o que importa na lei do condomínio, na lei do inquilinato e no código civil para o perfeito funcionamento do seu condomínio.

As principais normas da lei do condomínio

O código civil é a base para tudo o que está descrito na lei do condomínio. As principais diretrizes desta norma que orientam os condomínios estão descritas nos próximos tópicos.

Outras leis que compõem e se aplicam ao dia a dia condominial podem ser:

• Decreto nº 5296/2004 (Lei de Acessibilidade);
• Lei nº 13.146/2015 (Estatuto da Pessoa com Deficiência);
• Lei Antifumo;
• Norma nº 16.280/2014 ABNT (reformas em condomínios).

No geral

Primeiro, a lei do condomínio descreve as regras de edificações e as normas aplicáveis aos condomínios ainda não edificados, aos espaços comuns e aos direitos dos condôminos sobre eles.

“Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

§ 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.

§ 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária

Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.

§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.                      (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 2º O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.                 (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.                      (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO).

Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos (VETADO). 

Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.                    (Redação dada pela Lei nº 7.182, de 27.3.1984) (Vide Lei nº 7.433, de 1985)

Art. 5º O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe fôr aplicável.

Art. 6º Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:

a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;

b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente fôr reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;

c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;

d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.”

Fonte: Lei do condomínio nº 4.591 de 64

Seguro, Incêndio, Demolição e Reconstrução Obrigatória

A lei do condomínio ainda rege obrigações e deveres sobre seguros, sinistros e reconstrução obrigatória das edificações.

Nos primeiros parágrafos está descrito que o condomínio é obrigado a contratar o seguro da edificação ou das edificações, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outros sinistros que causem destruição.

“Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.”

Em sequência, a lei estabelece as regras da assembleia, decisões, pagamentos, julgamento e sentenças sobre a reconstrução ou não de edificações destruídas. Leia tudo na íntegra clicando aqui.

Administração do Condomínio

Sobre a administração, a lei do condomínio impõe as seguintes regras:

• 
  Deve ser eleito um síndico, da forma prevista na convenção, cujo mandato não exceda 2 anos. É permitida a reeleição.
• A lei do condomínio também descreve as funções do síndico.
• As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembleia geral dos condôminos.
• O síndico poderá ser destituído, pela forma e condições previstas na convenção, ou pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes em assembleia geral.
• Eleição de subsíndicos prevista em convenção, sendo descrito nesta os deveres e responsabilidades, e não poderá exceder de 2 anos, ficando também permitida a reeleição.
• Um conselho consultivo pode ser eleito, da forma prevista na convenção, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, para auxílio do síndico em casos de condomínios que apresentem esta demanda. É permitida a reeleição.

Assembleia Geral

Sobre a assembleia geral, a lei do condomínio exige que haja anualmente uma “assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.” 

Tudo o que for determinado nesta assembleia deverá ser aplicado como obrigação aos condôminos e inquilinos. E é obrigação do síndico comunicar a todos o que ficou acordado.

Este capítulo da lei do condomínio determina que os votos são proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns pertencentes ao proprietário, salvo disposição diversa da convenção.

O inquilino fica autorizado a votar caso o locador não possa comparecer mediante prévia procuração.

Código civil e as mudanças na Lei do condomínio

Desde 2002, quando o código civil foi atualizado, algumas alterações foram feitas. Segundo um artigo do Rateio, são elas:

• 
  “Com o Código Civil, o teto máximo da multa por inadimplência foi reduzido de 20% para 2%;
• A destituição do síndico precisa ser feita com a aprovação da maioria absoluta dos condôminos, e não mais ⅔;
• O Código Civil instituiu quóruns específicos para a aprovação de determinados temas em assembleia. Também diferenciou os tipos de obras no condomínio, cada um com um quórum necessário para aprovação;
• O Código Civil também criou a figura do condômino com comportamento antissocial, que pode ser obrigado a pagar multa de até 10 vezes o valor da taxa condominial;
• Na Lei dos Condomínios, está prevista a possibilidade de um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, para assessorar o síndico. Já o Código Civil não menciona o Conselho Consultivo, mas cita a possibilidade de um Conselho Fiscal, também composto de três membros, a quem compete dar parecer sobre as contas do síndico.”

Leia também: Inquilino pode ser síndico?

Nenhuma cláusula do regimento interno do condomínio pode superar as regras descritas no código civil. Este segundo é uma norma geral e superior a qualquer outra lei ou regimento. Dito isso, tudo o que falamos até agora se sobrepõe e invalida qualquer regra do condomínio que seja contrária ao descrito no código.

Regimento interno do condomínio

Este documento, como falamos no tópico de convenção, tem como objetivo regulamentar o relacionamento entre os condôminos e o uso das áreas comuns. Alguns assuntos são corriqueiros e causam dúvidas, por isso, falaremos sobre cada um separadamente a seguir.

Mas antes de tudo, o regimento interno deve descrever os deveres e obrigações nas seguintes situações:

• 
  Finalidade do condomínio, ou seja, se residencial, comercial ou misto;
• Definição de como será a administração e o gerenciamento das rotinas do condomínio;
• Reunir regras que disciplinam o uso da edificação e que estejam diretamente ligadas ao funcionamento do condomínio, tais como o normas para o uso das coisas comuns do condomínio, como piscinas, salão de festas, salão de jogos, academia e quadras esportivas;
• Conter normas referentes à colocação de faixas ou letreiros nas fachadas das edificações, bem como estender roupas, toalhas ou similares; 
• Destinação dos funcionários do condomínio para serviços particulares, instalação de antenas individuais na cobertura;
• Criação de animais;
• Horários permitidos para fazer mudanças, obras e reformas;
• Possibilidade ou não de realizar festas em apartamentos ou casas;
• Definição das responsabilidades e dos direitos dos moradores;
• Especificação de quais serão as proibições que os condôminos, funcionários e visitantes do condomínio estarão sujeitos;
• Uso da entrada social e do elevador;
• Como deve ser a circulação de pessoas estranhas no interior do condomínio;
• Quando e como um condômino deverá ser advertido;
• Estabelecer os horários de silêncio que devem ser respeitados;
• Utilização das vagas de estacionamento;
• Abordar sobre a moradia do zelador;
• Segurança do condomínio;
• Regras para a coleta de lixo.

Segundo o artigo de Teixeira Jr., França, Lucena e advogados.

Animais de estimação

Os condomínios não podem proibir que seus moradores criem animais de estimação, salvo se animais silvestres sem regulamentação ou contra lei. Porém, o regimento interno tem a liberdade de regulamentar a forma como a criação dos animais pode ser feita. 

Por exemplo, pode ser proibido circular com animais sem guia ou focinheira (no caso de animais agressivos). Ou ainda, pode estar descrito no documento sobre barulhos e incômodos extremos, possibilitando avisos e aplicação de multa.

Horários e barulho

Também é comum a dúvida sobre horários para mudança ou barulhos em momentos específicos (como à noite aos finais de semana). O regimento, nestes casos, regulamenta os dias e horários possíveis de realizar mudanças, reformas e demais atividades que possam causar incômodo aos outros moradores.

Horários para festas, churrascos e demais confraternizações que também podem causar incômodos são limitados no regulamento, sempre visando a boa convivência e tranquilidade para sua vizinhança.

Confira a “Lei do Silêncio”, norma do código civil que regulamenta esse tipo de atividade.

Padronização

Diversos condomínios descrevem regras de padronização visual, prezando pela arquitetura do espaço. A lei do condomínio autoriza a padronização e proibição de algumas atitudes, como: Uso de cortinas coloridas, varais em locais inadequados ou nas varandas, e a pintura de fachada (mesmo que sendo um condomínio de casas) com cores não autorizadas.

Todas as proibições e regras devem ser descritas no regimento interno, caso contrário, não é possível obrigar o morador a desfazer ou seguir as regras desejadas.

Espaços comuns

Os espaços comuns - salão de festas, piscinas, quadras, academia, estacionamento, etc. - são também regulamentados pelo regimento, como o horário de utilização, se é possível fazer reserva ou não (e como funciona), quantidade de convidados possíveis.

Por exemplo, alguns condomínios possibilitam que moradores aluguem vagas de estacionamento, outros não. Por isso, sempre leia o regimento interno do seu condomínio antes de tomar qualquer atitude.

Conclusão

Para manter o bom convívio e utilização correta dos espaços condominiais, a lei do condomínio, do inquilinato e o código civil descrevem algumas regras, obrigações e deveres. Para agir de acordo com as normas, sempre fique atento à legislação.

Caso o regimento interno ou convenção do seu condomínio descreva cláusula contrária ao que diz alguma dessas três leis, a cláusula deve ser desconsiderada pois não tem validade.

Ou seja, para garantir estar coberto pelos seus direitos e cumprindo com suas obrigações, você deve participar das assembleias, ler o regimento e convenção e ainda ficar a par das atualizações das leis, principalmente a lei do condomínio e código civil.

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