O seu patrimônio é uma empresa: Veja como administrar imóveis com sucesso

No início tudo pode parecer muito lindo, mas a verdade é que administrar imóveis é bem complicado - demanda tempo e conhecimento em vários setores. Exatamente como administrar uma empresa, você precisa de um contador, um RH, gestores, vendedores, caixas, dentre outros profissionais para que não haja problemas maiores.

Imagine que você tem uma loja de roupas e não tem nenhum funcionário. Você é a única pessoa para gerenciar todos os processos. Cuida da parte burocrática/fiscal/contábil, faz compras, recebe e repõe mercadoria, atende clientes, passa os produtos no caixa, abre e fecha a loja… Podemos citar a lista de tarefas o dia todo.

A questão não é você se desdobrar em 20 para atender todas as demandas. Isso é possível e acontece muito. O maior problema disso tudo é que você não tem tempo para escalar o negócio, aumentando o rendimento e o lucro (que é o objetivo principal). E ainda, não tem tempo para você, pois vive em função da empresa.

Assim como no exemplo, a gestão de imóveis pode tomar muito tempo da sua vida, fazendo com que você deixe de lado a sua família e o seu lazer, que são essenciais para ter qualidade de vida.

Dito tudo isso, reunimos tudo o que envolve uma gestão competente de imóveis, para garantir que você vá pelo caminho certo e não saia no prejuízo. Afinal, uma gestão negligente do seu patrimônio pode levar a perda de dinheiro:

• Se o imóvel ficar com preço degradado e fora do valor de mercado;
• Se o imóvel ficar vago por muito tempo, você vai precisar arcar com os custos de manutenção (IPTU e outras taxas);
• Se você não agir de acordo com a lei corre o risco de receber algum processo ou multa;
• Se não declarar corretamente o valor do aluguel no imposto de renda também há prejuízo financeiro (multa).

Problemas que você pode ter na gestão de imóveis

Veja os principais problemas que você pode ter se não houver uma administração competente no seu patrimônio de imóveis.

1. Com a lei

O primeiro e mais crítico é em relação à lei. Isso porque, você pode se deparar com esse tipo de problema em muitas etapas do processo de locação.

Tudo o que envolve um contrato de locação eficiente está na lei: Garantia, regras (o que pode exigir ou não), o aceitável em relação à multas, juros e pagamento de taxas. Por exemplo, segundo a Lei do Inquilinato, o proprietário do imóvel é quem deve pagar o IPTU, mas a prática do mercado não é essa.

O comum é combinar com o inquilino para que ele arque com essa despesa. Porém, se isso não for acordado, descrito e assinado em contrato, o inquilino pode cobrar a restituição dos valores, e de acordo com a lei, o proprietário será obrigado a pagar.

Outro exemplo é sobre a lei do condomínio. Se você não especificar no contrato de locação que o inquilino deve se inteirar e respeitar o regulamento interno e convenção do condomínio, você pode ter dor de cabeça. Por isso, adicione uma cláusula alertando o inquilino para se inteirar e respeitar o regulamento.

Alguns condomínios proíbem os moradores de deixar varais nas sacadas, ou de usar cortinas coloridas e escuras, padronizando a cor da fachada. Mas, por falta de informação, um inquilino pode infringir essas regras. 

Caso ocorra de o inquilino levar uma multa por não cumprir as normas, você tem o respaldo jurídico de que informou o locatário e a responsabilidade pelo ocorrido foi completamente dele, a sua parte foi feita.

2. Problemas fiscais

Os problemas fiscais também são bem comuns e podem gerar dor de cabeça. Se a sua renda totaliza mais que R$ 2.380,00 mês, você precisa declarar seu imposto de renda sobre o aluguel. E nele deve conter o recebimento mensal. Ou ainda, se você comprou ou vendeu um imóvel no ano atual, também precisa declarar.

Aqui na Silveira, nós realizamos o informe mensal dos recolhimentos para que nossos clientes atualizem o carnê-leão. Isso facilita o processo de declaração de IR e gera menos possibilidade de erro, afinal, deixar para levantar todos esses dados somente no momento da declaração pode causar confusão.

Leia atenção com o Leão: 4 dúvidas na declaração do imposto de renda de imóveis alugados

Outro ponto de atenção é a DIMOB. Segundo o blog da Conube, Dimob é a Declaração das Informações sobre Atividades Imobiliárias de natureza fiscalizatória. É uma obrigação anual, e deve ser entregue à Receita Federal.

Deve-se fazer a DIMOB, todas as pessoas que:

• comercializarem imóveis que houverem construído, loteado ou incorporado para esse fim;
• intermediarem aquisição, alienação ou aluguel de imóveis;
• realizarem sublocação de imóveis;
• administram, locam ou alienam o patrimônio próprio, de seus condôminos ou sócios.

Já imaginou levar uma multa por não entender muito bem como funciona a burocracia? Ou ainda, se o inquilino atrasa o aluguel e você quer aplicar juros ou multa, isso precisa ser feito com muito cuidado para cumprir com as regras. 

3. Relacionamento

Outra dificuldade de muitos proprietários, e que pode gerar problemas, é o relacionamento com o inquilino. Manter a comunicação mensal de envio de boletos, cobranças, envio de NFs e em vários outros momentos. Caso você mesmo faça a gestão do seu imóvel, cada inquilino acaba se tornando um cliente.

Como por exemplo, se houver um vazamento na casa você terá que mediar a situação ficando em contato com o inquilino e com prestadores de serviço. Marcar horário com o inquilino para realizar orçamentos, fechar com um prestador, marcar novamente com o locatário e profissional o dia do reparo. Tudo isso demanda muito tempo.

Tudo isso quando o imóvel estiver alugado, antes disso ainda há o relacionamento com interessados, conversas por whatsapp, realizar a visitação do imóvel, negociar com o inquilino, realizar o processo de contratação.

São inúmeros momentos em que você precisa se relacionar com inquilinos, e muitas pessoas não têm disponibilidade ou tato para tudo isso. Sem contar que esse relacionamento precisa ter uma linha muito profissional para não gerar problemas.

Também nesse quesito muitos proprietários sentem dificuldade. O inquilino reside em seu patrimônio, você quer um locatário satisfeito preservando o seu imóvel, ou aceita ter um inquilino insatisfeito causando dores de cabeça. Todo o estresse de um relacionamento mal construído pode resultar em uma perda enorme.

4. Falta de retorno financeiro

Fazendo mais uma comparação ao exemplo da introdução deste texto (empresário que administra uma loja sozinho), se naquele estabelecimento você não aplicar corretamente a porcentagem de lucro em cada produto, pode ficar com um preço defasado e deixar de ganhar dinheiro. Ou ainda, se o preço ficar muito acima você não vai conseguir fechar vendas.

Na administração de aluguel isso não é diferente. Aqui na Silveira Imóveis, imobiliária em Brasília DF, nós realizamos uma avaliação mercadológica dos imóveis para garantir que o preço não fique defasado.

Se a média de mercado para imóveis semelhantes ao seu está abaixo do preço que você quer cobrar, isso significa que será muito difícil alugar ou vender. Afinal, existem outras opções no mercado com um preço inferior, e elas sempre serão escolhidas.

Ficar com o imóvel vago gera uma grande perda financeira. Você será o responsável por arcar com os custos mensais (como IPTU, taxas, condomínio se houver, reparos necessários, etc.). Agora, com o imóvel locado, mesmo que por um valor um pouco menor do que o esperado, esses gastos não saem do seu bolso.

Leia: Você já ouviu falar de retorno sobre investimento imobiliário?

Quais são os conhecimentos básicos para gerir imóveis?

Para evitar todos esses problemas e dores de cabeça, você precisa adquirir os seguintes conhecimentos:

1. Jurídico

Entender tudo o que diz na lei do inquilinato e na lei do condomínio, por exemplo, é essencial para garantir um processo de locação de imóveis seguro. Sem esses conhecimentos você pode ter uma surpresa e acabar gastando muito dinheiro com a resolução.

Se você pretende alugar imóveis em Brasília, conte com uma imobiliária no DF que tem parceria com um escritório especializado em direito imobiliário. Você irá contar com contratos muito bem desenvolvidos, processos seguros e uma assessoria gratuita caso surja algum problema.

2. Gestão financeira e fiscal

Nós já apontamos alguns dos problemas que você pode ter com a receita federal. Para garantir uma gestão financeira e fiscal competente, você precisa entender muito bem sobre aplicação de impostos, taxas, juros, multas, declaração de IR e recolhimentos.

Esse é um diferencial da Silveira que nos orgulhamos muito, são poucas as imobiliárias no DF que oferecem um serviço completo como o nosso, incluindo apoio fiscal e jurídico.

3. Mercado imobiliário

Acompanhar as atualizações do mercado imobiliário deve ser rotina para quem administra um patrimônio de imóveis. Você precisa ficar por dentro das oscilações de taxas, como a Selic. Além de acompanhar a média de preço do mercado para não ficar com um valor de locação defasado.

Essas são só algumas questões. Acompanhar o mercado imobiliário também demanda uma constante atualização em: Conhecer as regiões valorizadas e as que têm potencial para investimento, e também as que estão desvalorizando. Dependendo da região, é preciso ficar ligado no Plano Diretor - que rege o desenvolvimento e expansão urbana da cidade - para saber, por exemplo, quais tipos de construções serão permitidas na região para os próximos anos.

4. Manutenção e reforma

Imóveis estão sempre suscetíveis a dar problema. Hidráulica, elétrica, estrutura… São diversas as manutenções de responsabilidade do proprietário. Sendo assim, você precisa ter o mínimo de conhecimento para garantir que irá contratar um profissional de reparo confiável, que irá prestar um serviço de qualidade.

Caso contrário, não estando no imóvel pode ficar muito fácil de receber um serviço que não resolva completamente o problema, gerando mais custos posteriormente.

Nós temos parceria com uma equipe de reparos. Trabalhamos há alguns anos com a empresa e confiamos em seus serviços de manutenção e reforma. Também oferecemos aos nossos clientes, a possibilidade de orçarmos com outras empresas para comparação de preço. O proprietário fica livre para contratar prestadores de serviços que já conhece ou receber outros orçamentos.

Se precisar do auxílio de uma equipe completa e competente no setor de imóveis em Brasília, fale com a gente! Apoiamos nossos clientes em todas as etapas, indicando as melhores soluções com base em uma grande experiência no mercado imobiliário do DF.

5. Comunicação e relacionamento

Para evitar indisposição com o inquilino, desenvolver habilidades de comunicação e relacionamento é essencial. Você quer garantir que o seu inquilino preze pelo imóvel e resolva os problemas da melhor forma possível, e essa relação deve ser uma via de mão dupla.

Por isso, como exemplo, nós capacitamos todos os profissionais da Silveira Imóveis, imobiliária no DF, com técnicas de comunicação não-violenta. Garantindo um processo tranquilo na resolução de problemas de nossos clientes inquilinos e proprietários.

6. Tudo o que envolve o anúncio do imóvel

Avaliação mercadológica, fotografia, desenvolvimento da descrição com pontos positivos que realmente importam para o seu inquilino, divulgação nos portais imobiliários, investimento em anúncios… São vários os conhecimentos necessários para alugar o seu imóvel em Brasília com efetividade.

Por exemplo, as fotos são a maior porta de entrada para atrair interessados no imóvel. Se as fotos são turvas, escuras e não focam no que realmente interessa, a maioria dos usuários vai ignorar o anúncio e nem chegará a visitá-lo.

Independente se o imóvel é muito mais bonito e valorizado pessoalmente, a pessoa só terá vontade de visitar caso as fotos façam jus e demonstrem as qualidades dos espaços.

Administrar sozinho ou contar com uma imobiliária no DF?

Administrar um patrimônio de imóveis sozinho pode ser um grande desafio. Você precisa de vários conhecimentos básicos para evitar os problemas que citamos, as dores de cabeça que eles vão dar e a perda financeira de valores defasados e um imóvel degradado.

Contar com uma imobiliária no DF experiente e consolidada evita tudo isso, veja as 4 principais vantagens de contratar uma imobiliária para administrar seus imóveis em Brasília.

Como funciona a taxa de administração imobiliária?

Se você decidir contratar uma imobiliária para auxiliar na administração de imóveis, você conta com todos os serviços. Aqui na Silveira, nós oferecemos apoio do início ao fim na gestão de patrimônio: 

• Avaliação mercadológica;
• Divulgação dos imóveis;
• Fotos;
• Visita acompanhada;
• Assessoria de reparos;
• Assessoria Jurídica;
• Departamento de Cobrança;
• Informações completas para a elaboração da DIMOB;
• Informação mensal dos rendimentos para emissão do Carnê Leão;
• Assinatura digital de todos os documentos;
• Negociação e contrato;

Você paga a taxa de administração imobiliária para não se preocupar com nenhuma burocracia e conta com uma equipe completa, capacitada e competente gerindo todas as etapas da locação.

Leia tudo sobre o assunto clicando aqui.

Diferenciais da Silveira Imóveis

Nossos maiores diferenciais são:

1. O apoio jurídico por meio de um escritório especializado, sendo que a primeira assessoria para identificação do problema é gratuita;
2. Apoio fiscal rigoroso, para auxiliar você em todas as etapas e não causar perdas financeiras;
3. Profissionais capacitados tecnicamente e atualizados com as novidades do mercado;
4. Solidez patrimonial;
5. Atendimento resolutivo entre proprietários e inquilinos;
6. Por último e talvez o mais importante: Nossa história! O fundador da Silveira Imóveis, Alvaro, desenvolveu nossos processos para gerir o seu próprio patrimônio há muitos anos. Até hoje, nossa gestão segue o princípio de administrar o seu patrimônio como se fosse nosso, sendo assim, nós buscamos proporcionar tranquilidade e transparência aos nossos clientes.

Conclusão

Para administrar imóveis com sucesso, você precisa ter uma série de conhecimentos e capacitações, garantindo um processo de locação seguro e rentável. Mas isso pode tomar muito tempo se feito por uma única pessoa, fazendo com que o proprietário não tenha mais tempo para o que realmente importa: a família!

Se você busca uma gestão competente, contratar uma imobiliária no DF pode ser a melhor opção. Escolher uma empresa que faça uma gestão completa vai garantir maior segurança e tranquilidade.

Então, se é isso que você procura, entre em contato com nossa equipe e torne o seu patrimônio de imóveis uma fonte de renda e não de preocupação.