Nas benfeitorias em imóvel alugado, quem paga depende do tipo de obra e do contrato. Pela Lei do Inquilinato, a benfeitoria necessária é indenizável mesmo sem autorização do proprietário, a útil só quando ele autorizou, e a voluptuária não é indenizável. O contrato pode prever outra regra de forma expressa, e o STJ aceita a cláusula em que o inquilino renuncia à indenização.
Seu inquilino fez uma obra e agora quer descontar o gasto do aluguel? Antes de responder, descubra em qual dos três tipos a obra entra. Depois, confira o que o contrato diz sobre benfeitorias e o que o laudo de vistoria registrou na entrega das chaves.
- O que são benfeitorias e por que dão discussão na locação?
- Qual a diferença entre benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias?
- Quais benfeitorias em imóvel alugado o proprietário precisa indenizar?
- Quais benfeitorias são responsabilidade do inquilino?
- Como o contrato e a vistoria evitam a discussão sobre benfeitorias em imóvel alugado?
- Como a Silveira cuida das benfeitorias nos imóveis que administra?
- Perguntas frequentes
O que são benfeitorias e por que dão discussão na locação?
Benfeitoria é a obra feita no imóvel para conservá-lo, ampliar o uso ou deixá-lo mais agradável. O Código Civil separa as benfeitorias por essa finalidade (art. 96) e deixa de fora a melhoria que surge sem intervenção do dono, do possuidor ou do detentor (art. 97).
A discussão nasce do dinheiro. O inquilino gasta num imóvel que não é dele e, no fim do contrato, quer de volta o valor de uma obra que às vezes você nem pediu.
Qual a diferença entre benfeitoria e manutenção do imóvel?
Nem todo reparo dá direito a indenização. Antes de classificar a obra, separe três situações que a Lei do Inquilinato trata em artigos diferentes:
- Dano causado pelo inquilino: ele repara o estrago que fizer, assim como o de dependentes, familiares e visitantes (art. 23, V);
- Desgaste do uso normal: a lei tira esse desgaste da obrigação de devolver o imóvel como o recebeu (art. 23, III);
- Defeito do imóvel anterior à locação: responsabilidade do proprietário (art. 22, IV).
A torneira que quebrou porque alguém forçou é dano. O piso que perdeu o brilho com anos de uso é desgaste. Já a fiação antiga que esquenta é defeito do imóvel, e o conserto cabe ao proprietário. Se o inquilino pagar por ele, o conserto entra como benfeitoria necessária.
Qual a diferença entre benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias?
A divisão em três tipos vem do Código Civil (art. 96). A Lei do Inquilinato usa essa divisão para dizer o que é indenizável na locação (arts. 35 e 36).
| Tipo | O que é (Código Civil, art. 96) | Exemplo | Na locação (Lei 8.245/91) |
|---|---|---|---|
| Necessária | Conserva o bem ou evita a deterioração | Troca de tubulação com vazamento, reparo no telhado | Indenizável mesmo sem autorização, com direito de retenção, salvo cláusula em contrário (art. 35) |
| Útil | Aumenta ou facilita o uso do bem | Armário embutido, grade nas janelas | Indenizável se o locador autorizou, com direito de retenção, salvo cláusula em contrário (art. 35) |
| Voluptuária | Mero deleite ou recreio, sem aumentar o uso habitual | Painel decorativo, paisagismo ornamental | Não indenizável; o inquilino pode retirar no fim, sem afetar a estrutura e a substância do imóvel (art. 36) |
Os exemplos são ponto de partida. A mesma obra pode ser necessária num imóvel e útil em outro, conforme o estado do imóvel antes dela.
O que são benfeitorias necessárias?
Pelo Código Civil, são as obras que têm por fim conservar o imóvel ou impedir a deterioração. O conserto de um vazamento na tubulação e o reparo do telhado com infiltração são os casos típicos.
Na locação, a lei espera que o reparo do proprietário comece com um aviso. O inquilino precisa avisar você, de imediato, de qualquer dano ou defeito cujo reparo caiba a você (art. 23, IV). Quando o reparo é urgente, o inquilino é obrigado a deixar a obra acontecer. Se ela durar mais de dez dias, ele tem abatimento no aluguel proporcional aos dias que passarem dos dez. Se durar mais de trinta, pode encerrar o contrato (art. 26).
Se mesmo assim o inquilino fizer o conserto por conta própria, o artigo 35 da Lei do Inquilinato dá a ele direito à indenização, ainda que você não tenha autorizado. A ressalva é o contrato que diga outra coisa de forma expressa.
Quando as benfeitorias úteis são indenizáveis?
Úteis são as obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel sem serem indispensáveis para conservá-lo. Um armário embutido ou uma grade nas janelas deixam o dia a dia mais prático.
Aqui pesa a autorização. O artigo 35 só dá direito à indenização da benfeitoria útil autorizada pelo locador. Já o artigo 23, VI, exige consentimento prévio e por escrito para mudar a forma interna ou externa do imóvel. Autorize por escrito, com a descrição da obra.
Em condomínio, a obra na fachada ou nas esquadrias externas esbarra no Código Civil, que proíbe o condômino de alterar a forma e a cor delas (art. 1.336, III). Fechar a sacada ou trocar a janela depende do que a convenção permite. Para o passo a passo de uma obra pedida pelo inquilino, veja o nosso texto sobre reforma em imóvel alugado.
Por que as benfeitorias voluptuárias ficam com o inquilino?
Voluptuárias são as obras de mero deleite ou recreio, que deixam o imóvel mais agradável sem aumentar o uso habitual. Elas continuam voluptuárias mesmo quando custam caro (Código Civil, art. 96, § 1º). Um painel decorativo ou um paisagismo ornamental entram nessa categoria.
Na locação, essas obras não são indenizáveis. No fim do contrato, o inquilino pode levá-las embora, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36). O que não puder sair sem afetar a estrutura fica no imóvel, sem indenização.
Quais benfeitorias em imóvel alugado o proprietário precisa indenizar?
Pela regra da lei, o proprietário indeniza as benfeitorias necessárias, mesmo sem tê-las autorizado, e as úteis que autorizou. Nos dois casos, o inquilino tem direito de retenção, ou seja, pode continuar no imóvel até receber a indenização.
O artigo 35 abre espaço para o contrato. A regra vale “salvo expressa disposição contratual em contrário”. O Superior Tribunal de Justiça considera válida a cláusula em que o inquilino renuncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção (Súmula 335). Por isso, além do tipo de obra, confira o que o contrato diz sobre benfeitorias. Se ele não disser nada, vale a regra da lei.
A Lei do Inquilinato não traz fórmula para calcular o valor da indenização. Nota fiscal, orçamento aprovado e fotos de antes e depois sustentam a negociação.
Quais benfeitorias são responsabilidade do inquilino?
Ficam com o inquilino as benfeitorias voluptuárias, as úteis que você não autorizou e as obras cobertas por uma cláusula de renúncia no contrato. Também é dele o reparo dos danos que causar no imóvel.
O desgaste do uso normal fica fora dessa lista, porque a lei só pede que o imóvel volte no estado em que o inquilino o recebeu, ressalvado esse desgaste. O contrato e o laudo de entrada podem trazer combinações próprias, como a devolução com pintura nova, e por isso vale ler os dois antes da vistoria de saída.
Como o contrato e a vistoria evitam a discussão sobre benfeitorias em imóvel alugado?
A briga sobre benfeitoria começa antes da obra, no contrato que não tratou do assunto e no laudo de entrada que não registrou o que já existia. Dá para cortá-la na origem com três cuidados:
- Cláusula de benfeitorias no contrato: define se haverá indenização, retenção ou renúncia, com base no artigo 35 e na Súmula 335;
- Laudo de vistoria de entrada detalhado: registra armários, equipamentos e alterações que já estavam no imóvel, para separar depois o que o inquilino acrescentou;
- Autorização por escrito para cada obra: descreve o que o inquilino vai fazer, quem paga e se a obra fica ou sai no fim do contrato.
O que entra num laudo bem feito está no nosso guia completo sobre laudo de vistoria.
Na devolução, o laudo de saída fecha a conta. A comparação com o de entrada separa benfeitoria, dano e desgaste, e o roteiro dessa etapa está no nosso checklist da vistoria de saída.
Como a Silveira cuida das benfeitorias nos imóveis que administra?
Nos imóveis que administramos, a nossa assessoria jurídica, sem custo para o proprietário, redige o contrato com a cláusula de benfeitorias. Na entrega das chaves, fazemos a vistoria e registramos o estado do imóvel em laudo com fotos.
Quando aparece um reparo que cabe ao proprietário, a nossa equipe cuida dele com você. Você recebe três orçamentos da nossa rede de prestadores parceiros e escolhe um. Nós adiantamos o pagamento ao prestador e descontamos do repasse. Assim, o conserto sai com orçamento aprovado por você, e não como uma conta que o inquilino apresenta no fim do contrato.
A Silveira vem de Alvaro Silveira, fundador da Drogaria Rosário. Ele começou a juntar imóveis em Brasília nos anos 60 e criou um modelo próprio para administrá-los. A imobiliária está no mercado há mais de 10 anos, com CRECI 23556J.
Quer ver como cuidamos disso no seu imóvel? Conheça a nossa administração de imóveis em Brasília e vamos conversar.
Perguntas frequentes
Quem paga as benfeitorias no imóvel alugado?
Sem cláusula sobre o assunto no contrato, vale o artigo 35 da Lei 8.245/91. O proprietário reembolsa o conserto que conserva o imóvel, autorizado ou não, e a melhoria de uso que ele aprovou. A obra decorativa fica por conta de quem fez (art. 36). Com cláusula de renúncia, válida conforme a Súmula 335 do STJ, o inquilino arca com as obras que fizer.
Benfeitorias necessárias são indenizáveis?
Pela Lei do Inquilinato, sim. O inquilino que pagou um conserto para conservar o imóvel tem direito ao reembolso mesmo sem ter pedido licença, e pode ficar no imóvel até receber (art. 35). O contrato pode afastar esse direito com cláusula expressa, como admite a Súmula 335 do STJ.
O que é benfeitoria voluptuária?
É a melhoria feita por gosto, que deixa o imóvel mais bonito sem ampliar o uso dele. O preço não muda a classificação (Código Civil, art. 96, § 1º). Na locação, o proprietário não reembolsa esse tipo de obra. O inquilino só pode levá-la se a retirada não atingir a estrutura e a substância do imóvel (art. 36 da Lei 8.245/91).
O que é direito de retenção?
É o direito de quem fez a benfeitoria de ficar com a posse do imóvel enquanto o proprietário não pagar a indenização. Na locação, ele vale para os consertos de conservação e para as melhorias de uso aprovadas (art. 35 da Lei 8.245/91). A Súmula 335 do STJ considera válida a cláusula em que o inquilino renuncia à indenização e à retenção.
Benfeitoria em imóvel de terceiros dá direito a indenização?
Fora da locação, a regra está no Código Civil e depende da boa-fé de quem tinha a posse. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis e pode reter o imóvel até receber. Também pode retirar as voluptuárias não pagas, quando isso não prejudicar o imóvel (art. 1.219). O possuidor de má-fé só recebe pelas necessárias, sem retenção e sem retirar as voluptuárias (art. 1.220). No aluguel, vale a regra própria da Lei do Inquilinato.
